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2018年1月6日

鄭宏泰 陸觀豪

矯正失效市場 才可重整置業階梯

5年多以來,政府扭盡六壬遏抑需求,增加供應以平抑樓價,可是事與願違,房地產市場飆升,已累積達六成多;況且利率連年近零,資產通脹,稅務和按揭雙辣齊下,也難阻樓市脫韁,政府陷於進退維谷。

輿論始恍然大悟,問題錯綜複雜,並非簡單供求失衡,還有公私營供求錯配,且受客觀形勢影響。政府換屆,調整策略,分散供求,完善公私營住房置業階梯,委任專責小組檢討土地供應,冀扭轉局面。

治標之法 四度板斧

治標遏抑投機短炒,不外乎控制流轉、壓低槓桿、打破壟斷、分散供求等四度板斧,但收放須有道;治本完善租置階梯,有賴供求平衡配對,不可只爭朝夕。上屆政府欲速不達,皆因跳不出治標思維,所以師老無功。

控制流轉莫過於寓禁於徵,最有效是增值稅,轉手愈快,徵稅愈高,長期投資者甚至可獲豁免。香港不設增值稅,政府借道特別印花稅,先徵後退,分期3年,也達致相若效應。凡置業投資3年內轉讓,已繳未退印花稅遭沒收;措施立竿見影,投機短炒幾乎絕跡。

其後擴大特別印花稅制,排擠非置業需求,以圖遏抑樓價,卻徒勞無功。外地買家印花稅可抑制非居民投資需求,而對自住需求影響有限:一、投資對象是高價住房,不應影響民生;二、大多放租收取回報,不會影響供應。本地投資雙倍印花稅屬懲罰性,窒礙正常流轉,後來變本加厲不分級劃一稅率,幾乎癱瘓二手樓市。

住房轉手市場正常流轉年率約10%,即約10萬多宗,近年卻下跌近半至6萬宗上下(或5%)。問題癥結是換樓難,自住業主若非先賣後買,雙重按揭、雙重徵稅,實難以負擔。投資業主若售舊換新,須多繳數倍印花,殊不划算。治標變恒常,乃窒礙市場流轉,萎縮供應;知收不知放,怎不問題叢生?

壓低槓桿旨在阻截投機資金,並非管制銀行信貸風險,更須配合控制流轉等措施,相輔相成。預售樓花可做即供按揭,槓桿高、首期低,有利投機短炒。例如首期10%等於槓桿九倍,建築期內樓價若上升10%,轉手即獲利近倍,本小利大,尤其近年利率偏零,資產通脹。提高首期減低槓桿,當有助遏抑炒風,但限制樓花賣買,始是關鍵。

辣招之下 放盤萎縮

雙管齊下,炒賣投機銷聲匿跡,政府卻再三收緊按揭,以監控信貸風險為名,遏抑置業投資需求為實。樓市風高浪急,加強規管按揭無可厚非,況且九七亞洲金融風暴記憶猶新,經一事、長一智,銀行更自律審慎,何必杞人憂天。其實,回歸20年來,本港銀行經歷兩次大風浪,而呆壞按揭並無不尋常的變動,正可佐證。

按揭條件日苛,換樓及置業皆顧此失彼,尤其四成首期是大挑戰,過關後還須跨越重重測試,轉手盤變得可望而不可即,流轉放緩;新盤乘虛而入,填補空隙,發展商反客為主,繞過管制,提供優惠按揭,搶佔市場。

其實,辣招大有商榷之處,似乎增加交易成本遏抑需求多於風險管理,尤其按揭保險,本是市場機制金融產品;假若按揭成數超越監管指標者必須購買,而官商幾乎壟斷承保,應作別論;投保變相繳納「按揭稅」,而保費折扣即是「減稅」。

金融監管是宏觀性抓大放小,指標難免主觀大於客觀,若微觀規管個案審批,等同越俎代庖,變相信用管制。況且信用保險不外雙重保障,銀行貸款審批一向嚴謹,未達標者難以過關,不論有否購買保險。治標變恒常,反過來管制正常融資,同樣是知收不知放,怎不問題叢生?

香港奉行資本市場自由經濟,優勝劣敗,大眾關注公平競爭大於寡頭壟斷;樓市辣招則過猶不及,反造就大發展商主導市場。

轉手市場成交大、選擇多,本來有利初次置業,不過稅務辣招下,換樓力不從心,放盤萎縮,供應大減;按揭辣招下,置業力有不逮,望樓興嘆,發展商卻可彈性放賬,買家有不同付款方案選擇,減輕首期負擔。新盤又可將貨就價,縮小單位面積,適應置業預算。

此消彼長,近年成交縮減至8萬宗,新盤仍佔2萬宗,餘下是轉手盤。在商言商,買地建樓售樓是房地產發展循環,往昔轉手市場活躍,交易頻繁,成交價即市價,乃發展商投地出價的指標。時移世易,新盤如今反客為主,轉手盤亦步亦趨。

有人質疑樓市辣招推高樓價,乃穿鑿附會,因果推論欠實據分析支持。轉手市場萎縮,議價定價功能失效是現實;大發展商主宰市場,新盤叫價能力也不容置疑。實力此消彼長,新盤變相引領樓價,況且新盤面積日縮而呎價日高,形成惡性循環。市場估算2017年住房成交84500宗,平均樓價每宗約820萬元;其中新盤有16900宗,平均每宗達1270萬元,皆因多個高檔盤開售,招標推高樓價呎價。

房屋關鍵 分隔公私

分散供求,知易行難,因為需求領先而供應滯後,且備受客觀形勢影響。樓市劃分出租公屋、資助居屋、租賃私樓、自住私樓等4個板塊。新加坡採用分隔政策,公屋私樓各自獨立成市,互不相干;當地的公屋單位多元,國民可按需求負擔選擇,租置彈性大,形成置業階梯。

特區政府取經,試辦「綠置居」和「白居二」,分散置業供求,可惜成效不彰。「綠置居」對公屋富戶欠吸引,也未能縮短輪候冊;「白居二」癥結是同時出讓補地價權,願割愛者提高叫價,以補償損失。

政府換屆後,借鑑新加坡模式,增設公私合營「首置上車盤」,重整置業階梯。政府不諱言,從分散供求入手,解決置業難的問題,樓價高牆將不攻自破。不過,供求與價格是銅板兩面,互動互牽,若不先拆解結構問題,矯正失效轉手及按揭市場,置業階梯從何說起?供求如何平衡匹配?樓價如何回順?

公屋的癥結是實際需求難以確定,現行機制無從客觀編配輪候優次。其實,有輪候者是務求佔位(即買保險),屆時大有可能須自動放棄。「綠置居」先天不足,非置業首選;後天失調,佔用公屋資源。

居屋的癥結是轉手市場淡靜,業主寧可補地價轉場私樓,也不願割愛。無論轉場或割愛,賣方實得應相差無幾,但轉場權有價,心理因素令買賣拉鋸僵持。新加坡青出於藍,關鍵在於分隔公私營房屋,按市場規律辦事,可避開類似問題。東施效顰,卻未掌握關鍵,所以可能會節外生枝。

政府下定決心,徹底解決住屋問題,乃毋庸置疑,但似乎未汲取教訓。土地供應專責小組未孚眾望,如重複例行官地規劃檢討、跟進徵用水庫濾水廠防空洞、搬遷球場等建議,紙上談兵且遠水難救近火,有待提交可釋放用地,始見真章。總結5年經驗,辣招遏抑置業需求,未見其利,先見其弊;轉手及按揭市場失效,發展商當道,樓價反節節飆升。若不及早撥亂反正,重建置業階梯相信仍只有樓梯響。

鄭宏泰為香港中文大學香港亞太研究所助理所長;陸觀豪為退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員

 

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