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2017年10月21日

陳雅妍 建築思話

重塑置業階梯

特首林鄭月娥首份《施政報告》中,房屋政策成為重中之重的焦點。由恒常化的「綠置居」到「首置上車盤」計劃,讓港人重燃置業希望。林鄭說明政府並無魔術棒,能於短短數月間創造更多土地;是以推出公私營合作、聯合民間團體和志願機構的力量,一起解決房屋問題。

港人擁有的房屋比例,由回歸前的四成多,董建華任期時推出「八萬五」,期望把擁有物業的比例推高至七成。剛巧碰上金融風暴,樓市大瀉,置業變成負資產。20年過去,市民擁有自置物業的比例只提升至五成多。林鄭今天的口號是「回應港人置業」需求,重塑置業階梯,但能否協助港人安居樂業,有待市場定奪。

備受爭議的是,把明年落成4800個公屋單位轉作「綠置居」,讓比較有經濟能力的公屋戶能購入單位。結果,輪候公屋的人要等待「綠置居」業主把單位交還後,政府再花約6星期還原,才可以編配予輪候公屋的家庭。

以明年的項目數目推算,會令公屋輪候時間又再延長。這跟之前公屋住戶回購指定自住單位的「租者置其屋」的計劃類似。房屋政策應該幫助社會上最需要的基層市民,還是已經租住公屋的住戶?

或許政策的原意是免卻公屋世襲化、嚴打富戶佔有公屋不交還更需要的人士、加快公屋的流轉性。公屋不應該定性為長久的居所,而是保護基層市民的安全網;回應冗長公屋輪候冊的市民,政府應牽頭跟社福機構合作,推出社會房屋共享計劃、研究貨櫃組合屋、整幢工廈活化改為過渡性房屋計劃,讓輪候上樓的市民不致生活在消防安全存疑,租金剝削的劏房。

莫步「港人港地」後塵

公屋居民能夠以綠表購買居屋,是現行的向上流動置業階梯。現在增設「綠置居」,業主在自置物業中儲蓄足夠資金,5年後透過補地價便能在私樓市場自由轉售。奈何現時樓價飆升,遠遠拋離薪酬升幅,大學畢業的年輕一代,若超過居屋或「綠置居」的申請資格,便可說置業無望;如果靠父母幫助,或許還有機會上車。

「港人首次置業先導計劃」是在居屋與私樓之間加設一個階級,希望新一代能在置業路上接軌。但「首置盤」的定位是提供居所,故10年後只能以買入價售予政府。換句話說,如果業主儲蓄追不上市場升幅,「首置盤」物業或會成為他們畢生的物業。

所以「首置盤」能否在居屋與私樓市場之間銜接存疑。合資格申請單身人士上限為3.4萬元,兩人或以上家庭,則不超過6.8萬元。擁有首置入息的人,其實只是未能負擔首期費用;政府會否考慮運用按揭貸款的優惠協助?

現屆政府任期將於5年後屆滿,希望「首置盤」不會步「港人港地」後塵。上屆政府的「港人港地」政策只是限制買家身份,卻未有在定價方面加入限制,令售價飆高而成為炒家樂園。因此,「首置盤」地契條款必須限制地價和賣價、列明市價折讓率、規定供款跟買家的入息比例、確定樓盤可負擔性、與私人市場分割等等,才能夠真正協助年輕一代上車。

有報道指出,市民擁有自置物業和不動產比例高的話,便會減低流動性。其實市民生活安穩,對政府管治更有利。如果推高置業比例,可令居民重燃置業希望,緩和社會氣氛,對新一屆政府日後施政,可說百利而無一害。

陳雅妍  香港建築師學會會員

文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。

 

 

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