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2017年9月9日

李子衝 觀潮篇

首置上車

置業為民之本。

不知道什麼時候開始,香港的樓房價格不停上升,市場脫離市場,現時的樓價已經不止超出一般人的購買水平,連很多專業人士亦望樓興嘆,雖然大部分的年輕醫生、律師入息不薄,但是面對天(癲)價的樓市,置業始終只是一個夢。

這激發起社會的深層次矛盾,傳統智慧,社會穩定維繫於適當的流動,例如基層子女勤奮讀書可成為專業人士或社會精英,可是樓價升得太快,令他們追不上置業梯隊,日夕捱貴租,居住環境差不在講, 與置業的緣份愈來愈遠,望着酸的葡萄,內心不是味兒,自然怨氣叢生。

需考慮如何定價

種種原因,可能是家庭庇蔭,上到車的同儕,由於樓價急升,享受到這份經濟成果,攀升到另一個社會階層。總而言之,無論你多麼勤力辛勞,肯定鬥不過樓市的走向。這樣,矛盾擴大至精英核心,社會激盪存在重大隱憂,問題是須要解決的,「首置上車」是可能的解藥,應該盡快推行。

當然,「首置上車」計劃還未有具體方案,不過,從特首林鄭月娥的競選政綱,以及近期的風聲,我們可知一二。她在政綱表明:「我們建議重建置業階梯, 重燃置業希望。」階梯是公屋>綠置居>居屋>港人首置上車盤>私樓,定位是清晰的,位置在居屋與私樓之間,對象是入息高於居屋、但又沒有能力購買私樓的人。

不過,還有兩個問題要考慮,一是如何定價?二是地從何來?

市民大眾擔心,現時公屋輪候時間愈來愈長,政府提供多一個品種,肯定分薄土地資源。剛剛成立的土地供應專責小組透露,香港未來缺乏1200公頃土地,再用地興建「首置上車盤」,將變得雪上加霜,唯一方法是利用發展商的土地儲備,實行公私營合作方案。方法十分簡單:盡快批准發展商開發項目,並且增加地積比,多得土地,分出一半作「首置上車盤」發展地盤,讓地產商興建,一併規劃,一併發展,雙得益彰。

實際情況是,發展商有一幅10萬呎土地,規劃地積比是1,本來只可以興建10萬呎上蓋物業;政府與他們合作,更改地積比為3。換句話說,該地盤可以興建30萬呎建築物,但是其中10萬呎要代政府建造這些「首置上車盤」,交予政府賣給相關用家,這是一個多贏的公私營合作方案。

發展商可以多得10萬呎建築,多做生意,但是要按市值補價,沒有利益輸送問題。政府不用一兵一卒、一分一毫,便得10萬呎「首置上車盤」出售,當然要付建築成本。市民不用擔心霸用公屋土地,原本就是私人土地儲備,這方法而且快捷見效,三數年便可落成。

增地積比要有配套

方案的最大挑戰是,增加地積比,增多建築物之後,配套是否足夠?不過,在新界的農地改劃,增加配套措施是較容易尋找空間的。

最後是定價問題,林太的構思是新產品不一定跟市價掛鈎,可以考慮購買者的承受能力;當然底線是成本價,一般是整體價格的三成,目前居屋的價格計算是市價折讓,通常定在七成,他日出售須補償差額。因此推想「首置上車盤」定價在三至七成之間, 有人建議為五成,但是有一個總體原則,愈低成數出售,將來轉售限制會愈多,以免過分資助這一班人。

林太的公共房屋政策是多建出售單位,讓公眾擁有物業,享受物業升值的經濟成果,如何定價、如何限制轉讓,都是值得研究的。

李子衝_時事評論員 

 

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