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2017年7月15日

李子衝 觀潮篇

洪水橋倒退何由

每個城市總有它的特色,北京古色古香,歷史味濃;上海風華正茂,新樓林立;新加坡綠樹成蔭,環境幽美;香港密密麻麻,擠迫難通。

密密麻麻有其好處,香港的街道阡陌縱橫,形成輕織商網,街檔活動特別多,零售特別發達,旺角、銅鑼灣街頭巷尾,熱鬧非常,到處人頭湧湧,處處其門如市,街舖租金,屢破天價,行街是香港人的熱門節目,亦是本土經濟的重要支柱。

地下缺乏舖位

不單香港如是,其他城市一樣,步行街屬於旅遊的熱點項目,廣州上下九路, 台北、高雄夜市,大阪心齋橋,首爾明洞等都以步行街作招徠;但是比對美國、加拿大,模式便不一樣,他們喜歡偌大的商場,購物以Mall為主,移民美加的朋友「行Mall」總覺欠缺人氣,不及香港街舖熱鬧。

香港有時亦會趕趕時尚,搞搞大商場,譬如2007年尾開幕的圓方,面積100萬呎,但是營運初期並不旺場,甚至10年後的今天,以鐵路上蓋而言,不算成功,原因是從規劃角度看,九龍站是有問題的。

這塊地原為佐敦道碼頭對開的一片填海地,昔日佐敦道碼頭真是車水馬龍, 人聲鼎沸,除了是巴士總站,還是載車渡海小輪的碼頭,連接彌敦道通往旺角與尖沙咀,車流人流不斷。由於整個九龍站佔地大,為着興建停車場,以及承托圓方,需要一個覆蓋率較大的平台,變得地下缺乏舖位,沒有街道節點,與舊區接駁不上,九龍站與佐敦分成兩個社區,廟街和官涌的盛況與圓方絕緣。

社會是進步的,稍後落成的將軍澳站,這個小區的布局比較理想。將軍澳站有一個小小的PopCorn,前面一條長廊, 直通海邊,兩旁切割開的住宅,各有街舖, 形成步行街,糾集人氣,一片新的景象。

奇怪的是,新的洪水橋發展區在最近公布的設計,又倒退到大大塊的年代,環境與交通都會出現很大的問題。根據政府資料,洪水橋新發展區分為5個板塊,第一期,即第一板塊在洪水橋車站,而兩旁規定作商業和商住發展,原本是合理的, 因為車站旁作高倍數的商業用地,可以解決交通運量,方便出入。

可惜規劃圖則顯示,站左7塊地,其中一塊超過3.5公頃,站右4塊之中,一塊更達4.5公頃,發展起來,商場平台一定是大蛋糕,難以透風。空中大平台就如上述,沒有地下街,沒有街上活動節點,新舊區連接不上,製造出孤島文化。

只得一個出入口

另外一個是交通問題,根據發展圖則,來往整個商業區只得一個出入口,然後用迴旋處分流,一有意外,整個區域癱瘓,完全封閉起來,單靠鐵路不能夠疏散人流,況且今天的西鐵已經擠塞,雖然慢慢掛上8卡, 但是擠迫還是避不了,車路總要多開生口。

還有一個發展的技術問題,地塊愈大,成本愈高,資金愈多。舉一例子,上一塊地王在啟德誕生,面積少於兩公頃, 售價246億,現在洪水橋地塊面積以倍計,雖然位置不同,地價不同,肯定是超大銀碼交易,或者再創天價,能夠參與的發展商寥寥可數,豈不是為他們度身訂造。

解決辦法很簡單,就是把地塊割細, 增加幾條連接路,街邊設置商舖,創造人流,把新市鎮、新社區展示活力,聚集人群,多建旺角,銅鑼灣的熱鬧境況,沒有理由是回頭路,無端倒退。

李子衝  時事評論員

 

 

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