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2017年4月1日

李子衝 觀潮篇

丁屋變丁廈

上個周日(26日),新一屆行政長官順利選出,林鄭月娥得票比預計多,可見一班選委已接受政治現實,明白特首既是北京欽點,林鄭過往也是不錯的官員,何不做個順水人情,投下忠誠一票?加上曾俊華的競選工程已被非建制派騎劫,走上不歸之路。3位候選人都是建制中人,林太獨得九成建制選票,可見背後的機器十分厲害。

現實不能回帶,亦沒有假如,有趣的是如果真是自由選舉,3位民望如何?誰是真命天子?總覺得林太仍然可以勝出,又不至於今天的低民望;北京太過着重安全系數,要掌控結果,才出現今天情況,可惜這是永遠沒法得知答案的!

回到正題,以香港情況,無論誰當特首,房屋問題都是重中之重,當然在討論房屋政策之前,必先訂定土地運用策略,看看如何地盡其用。從發展歷程看,早期香港是沒有什麼規劃,船隻沿岸停泊,房屋依山而建,人多了,要有計劃分配土地,便開始城市規劃。

第一項原則是什麼地可以用?什麼地不能用?「用」的意思是可以大興土木,蓋建樓房,作為住宅、商業樓宇、政府用地及運動設施等等,配合生命「生、老、病、死」的不同階段。不能用的地,自然是保育環境,例如郊野公園、海岸保護區、自然保育區、具特殊科學價值地點和綠化地帶等等。

我們現在走進一個胡同,地小人多固之然,七成土地不能用,土地少,供應少,價格上升,脫離購買力,群眾不滿,怨氣沖天,社會不穩定,人們不禁要問,為什麼不能動的土地是七成、不是六成、不是五成?這個黃金比例有沒有經過公眾諮詢、討論而決定的?下屆政府怎樣增加土地供應,消除民憤?

第二個原則是地積比率。地積比率是一個複雜的問題,只要翻開規劃署的網頁,一系列的計算方法、一連串的法例規定,便決定建築物興建的容量。簡單而言,如果一幅地的面積100平方尺,地積比率三倍,可以興建300平方尺建築物,八倍地積比可興建800平方呎,餘此類推,地積比愈高,興建樓宇面積愈大。

政府規劃署規定,每個地區的地積比都不一樣,基本上分為住宅密度1、2、3區;港島、九龍、新市鎮及綜合發展區亦不同,港島1區最高是十倍。當然,最要考慮的是交通配套和排污系統:鐵路站和鐵路沿線能夠支持較高密度,因此政府大力發展鐵路系統是解決土地不足的重要法門;排污亦是基礎建設,有錢有時間,問題便可以迎刃而解。

梁振英在2014年的《施政報告》中已提高20%地積比率,目的是增加樓宇供應量,看來新一屆政府不容易打這主意。不過,改變丁屋(小型樓宇)政策,或者能夠增加些少樓宇面積。

丁屋是原居民的男丁到18歲之後,可以申請在新界的自己土地上,興建一座最高3層(不超過27呎)、每層最多700平方呎,毋須補地價。丁屋政策在新界各處築起一群一群低密度的別墅,環境的確優美,但是浪費了大量土地資源。由於土地限制,令申請丁屋人士輪候時間加長,因此應該改為多層丁廈。

其實,這個建議曾於2006年提出,希望放寬丁屋地積比,興建20層的丁廈,當時已經選定沙田排頭村作試點,可惜不了了之,令丁屋問題更加尖銳。新一屆政府應該切實面對,執行丁廈政策,實行地盡其用。

李子衝_時事評論員

 

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