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2016年12月19日

鄒崇銘

領展出賣屋邨 房署權力真空

領展上市11年,一方面大舉進軍私人屋苑商場,甚至為北上內地發展不惜改名;另一方面,則把當年自房委會購入的屋邨商場,視為豬頭骨,棄若敝屣。自2014年至今短短兩年,領展已乘地產泡沫虛高之勢,分批把多達29個商場、街市、停車場招標出售,佔原有商場數目逾兩成。問題是,新買家真正有心做好商場營運,服務居民,抑或只是為了囤積居奇、善價而沽?

既然領展早已視之為豬頭骨,為何又有大批投資者願意斥巨資接貨?例如今年初出售的大埔運頭塘商場及葵涌石蔭商場,便分別以逾8億元的天價成交。對於以商業租金作為主要收入來源的「房地產投資信託基金」(REIT),這些商場的投資回報率其實不難估算;但事實是自領展上市以來,不少商場尤其是街市均大幅加租逼遷,相當部分的商舖早已空置多年,完全沒有近年的租金收入作參考。到底出售之後裝修翻新及重新包裝,是否就能收到起死回生之效?

就以今年初出售的某個屋邨商場為例,新買家便突然要求終止商戶仍未到期的租約,藉以威逼他們搬到位置較差的舖位,又或把舖位劏出一半予其他商戶,但呎租卻同時增加逾七成。

凡此種種,根本早就超越一般無良商人的想像,簡直已經與合法打劫沒有任何分別。問題是,半年下來,舊商戶搬的搬、走的走,人流已大減逾三成以上。另一邊廂,大圍零售市道卻每況愈下,大幅加租是否仍能吸引新的租客,尤其是進駐位置偏遠的屋邨商場?實在是不無疑問。

新買家有何風險?

此外,屋邨商場乃是位於屋邨範圍之內,顧客必定會途經屋邨範圍進入商場,因而衍生眾多的共同管理問題。以上述商場為例,轉手後停車場原有的泊車優惠取消,而且由於必須路經屋苑範圍,法團又在邨口加建一度閘,意味進入商場和停車場的車輛,一律須經過兩道閘,且還要求顧客遠赴法團辦事處豁免雙重收費。此一改動不但令顧客怨聲載道,更令商場的生意嚴重受到影響。這些都是領展出售商場之前,難以逆料的不確定因素。

不過,我倒覺得除了商場本身的客觀條件外,新買家仍要承受更大的政策風險。例如近年食物衞生局已逐漸開放墟市政策,甚至在今年的旺角警民衝突之後,對下月農曆年熟食小販大開綠燈。房屋署受制於領匯上市時的「不平等條約」,多年來不但失去零售業務的持續收入,還須耗費巨額人力物力,長期儼然領展的「免費打手」,力求把屋邨內一切風吹草動壓制下去。年前出現上水彩園邨夜市的案例,就更勞動到跨部門行動除之而後快,保證領展壟斷獲得官方的大力支持。

問題是,近來屋邨已出現不少自發墟市,只要在現場不涉及現金交易(類似電訊商的街頭流動攤檔),則房署干涉的權力其實極為有限。例如年中東涌逸東邨出現的個案,經過數周的恐嚇驅趕不遂後,房署才只能詭異地以「阻街」為由,票控墟市的組織者和參與者,但最終更因理據嚴重不足而撤銷控罪。這案例已間接承認在屋邨範圍,前線人員行使的管理權力有限,法理基礎其實極之薄弱。

究其原因,是房署現時在屋邨範圍之內,只能勉強採取狐假虎威的恫嚇手段,包括通過《公屋租戶扣分制》,利用終止租約的權力來要挾租戶——說穿了只是以「不平等租約」條款,方暫時迫使租戶敢怒而不敢言;但對於非租戶來說,房署卻欠缺任何有力的執法理據。

歸根結柢,《房屋條例》第30條原賦予房委會權力,制定相關的《屋邨管理及控制附例》,但現實中這條附例根本一直並不存在,以至前線人員面臨執法基礎真空的局面。

其次,年前華貴邨商場出售之後,衍生新買家向房委會興起訴訟,要求撤換房委會作為商場管理人的職務。訴訟最終誰勝誰負,仍有待定奪,但由此引伸的不爭事實卻是,房委會與領匯早年簽下的「不平等條約」中,有哪些只適用於當時的簽約雙方,但在更換業主後便可能不再適用?既然新買家可以將舊協議推倒重來,則房委會是否亦可以同樣理據,撤銷「不平等條約」其餘不利的條款?

最後,相信大家仍會清楚記得,當年就領匯上市提出司法覆核的盧婆婆,其理據是根據《房屋條例》第4條,房委會有責任「確保提供」商場及停車場等設施。儘管當年終審法院以「確保提供並無必要擁有」為由,判處房委會勝訴;但多年來的實際情況已不問可知,房委會在領匯上市之後,根本已完全放棄「確保提供」該等設施的責任,公然和全面違反《房屋條例》的法定要求。到底房委會應繼續忠心當奴隸,執行與領匯的「不平等條約」,抑或是時候撥亂反正,按照法例要求「確保提供」居民所需的設施?

凡此種種,無不反映領展出售屋邨商場,既觸及很多管理和權責上的問題,亦牽動微妙的政策爭議和博弈。新買家在買貴貨前實須三思。

鄒崇銘_影子長策會成員

 

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