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2016年10月11日

阮紀宏 宏見微言

樓市泡沫未爆看不見的因素

內地樓市近月以來一路狂飆,初始於深圳等大城市,後擴展至幾乎全國範圍,存在泡沫已經是不爭的事實。國慶日假期,十多個城市重新啟動限購令,成效如何還待觀察,外界如果只從數據上看,自然是看不透泡沫未爆的原因;其實,民間對於入市或者追市,仍然還有需求。

在缺乏經濟增長動力的情況下,樓市一枝獨秀對於經濟健康和國民的承擔能力來說,都是不利因素;但礙於稅制的安排,土地與房地產業的稅收毋須上繳中央,而且已經成為很多城市財政收入的主要來源,所以對於樓市熾熱,地方政府趨之若鶩。這一輪全國多個城市「突然」集中在短時間內推出限購令,應該是中央的命令。不過,限購令的內容則還是由各城市根據實際情況而訂定細則。

十多個重新啟動限購令的城市,共同點是「限外寬內」,境外人士只能擁有一套房產,沒有該城市戶口的外地人,必須提供繳納個人所得稅一年的證明。至於本市戶籍人口,珠海市只對擁有3套以上房產的作出限購;武漢市對戶籍人口擁有2套以上還可以買第三套,但如果前2套還沒有還清貸款,首付金額便提高到100萬元。

限購不只在房產數量,還在貸款比例上限制,例如第二套的首付要提高等等,同時嚴格執行首付必須是「真金白銀」,不能以別的方式取得貸款。可是,市場的造假方式五花八門,一個低收入人士原本無法通過貸款信用保證,但整套假賬和手續要求,兩三千元便可以有齊全套造假服務。

限購令的另外一個特點是,只限核心市區,對於郊區仍然是任意購買,這就是從中央要求去庫存的精神中體現出來的。其實,樓市狂飆,市區地段能賣的都已沽清,中央的意思是希望把購買力推向三四線城市,但目前內地城市範圍超大,肥水不流別人田,各城市都希望把購買力轉向郊區市鎮,那麼,稅收還留在本市。限購令對於城市政府來說,實是無奈之舉。

更無奈的是國民,在缺乏投資工具的情況下,樓市成為唯一選擇,不但為了本身一代人着想,新一輪的投資,幾乎都是為了下一代。跟全球發達城市的趨勢一樣,年輕一代已經無法複製上一代的成功經驗,即使依靠教育改變命運,無論從小城市往大城市就業打拚,還是憑知識找到較理想的職業,但樓價已經上升到他們無法承擔的地步;家長為孩子買房,已經從過去給結婚的孩子買新居,發展到為仍在就讀的孩子未雨綢繆,基本上是孩子在那個大城市讀大學,家長已經為他們先購置物業,令他們無後顧之憂。這個購房的需求,已經成為「半剛需」。

還有一個重要的因素是,新科技或新型服務業,已成為一個城市發展的新動力,深圳高科技和電子商業的高速發展,僱用的大批高薪職員成為新的購買力,一個城市的樓價發展潛力,看該城市有多少高科技產業落戶,成為一個重要指標。

樓價高企導致生產成本上漲,政府官員也十分清楚這個重要生產要素扼殺潛在發展動力的危害,放任房地產市場飆升,無疑是飲鴆止渴。但必須同時看到,新型的高科技和電子商貿,對於地理位置和需求面積,相對於製造業或者傳統服務業,所佔的生產成本比例下降,房價因素因而減輕。

目前值得擔心的是,由於經濟轉型而釋放出來的大量樓房面積,比如製造業的廠房、大型購物商場,一旦因為經濟持續不景,以及受新型商貿模式改變的衝擊,出現倒閉潮,這個衝擊可能會比住宅樓房由於限購而造成的房價下跌,對市場所造成的骨牌效應,將會更大和更深遠,這才是政府需要未雨綢繆的地方。

 

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