熱門:

2016年9月24日

何文堯 建築思話

創新思維 保育皇都

皇都戲院具有獨特的建築設計和極高的歷史和保育價值,最近社會各界經過廣泛討論後,已是很多市民的共識了。不過,保育位於市區而業權屬於私人的歷史建築物,向來都是頭痛問題,因為土地價值高昂,牽涉的商業利益動輒數以億元計。舉例說,皇都戲院佔地約3.5萬平方呎,如果把它拆卸重建為商廈,地積比率以十倍計算的話,可建樓面面積便可達35萬平方呎;以呎價約20000萬元計算,商廈的價值可達六七十多億元。

土地價值 從何而來

現時皇都戲院的業權分散在眾多的小業主手上,由於巨大的潛在商業利益,引來不少大財團收購,希望可以統一業權後重建。如果要原址保留皇都戲院,便難以在土地內同時興建這樣規模的商廈以盡用地積比率,縱使可行,也會增加建築成本。要求私人發展商為了保育歷史建築物而犧牲巨大的商業利益,往往只會減低他們的保育意欲。

那麼,這個死結是否無法解開?我以為也不一定。首先,先看看土地的價值從何而來。土地的價值受到很多因素影響,最為關鍵的是城市規劃委員會批准的分區大綱草圖上規定的土地用途,規劃用作興建公園的土地,一般而言沒有什麼商業價值;有些土地規劃為政府、機構或社區設施用地,用作興建學校、體育館、圖書館等社區設施,一般商業價值也不高。

商業、住宅和工業用地的價值當然高得多,但也要看看地契條款有沒有其他限制,例如有些地契內訂明發展商須在土地內為政府興建巴士總站和社區會堂等設施,因而令可用作商業用途的樓面面積大幅減少,影響土地價值。此外,地積比率的上限為七倍的土地,價值當然比地積比率為十倍的土地為低得多。

以上例子說明,現時香港土地的價值,是政府通過城市規劃和地契條款等行政手段賦予土地的,而非來自土地本身;由此衍生的問題,其實也應該可以用同樣的行政手段解決或優化。

為什麼政府要規劃土地的用途和地積比率?這是由於政府須確保每個地區都有均衡用作興建各種民生或經濟發展所需的設施的土地,以及確保該區的發展密度,不會超出當區的交通、供水、供電和其他基礎設施的負荷。

為了規劃、行政和管理上的方便,一般做法是把可建樓面面積的上限定為地盤面積的一個特定的倍數,稱之為地積比率;現行做法是把土地的發展潛力牢牢綑綁在土地的地界之內,不容許地積比率轉移到其他土地上使用,優點是簡單明瞭,方便管理。不過,如果在特殊情況下可靈活變通,不堅持自我畫地為牢,很多問題是可以很易解決的。

方法一

如果政府容許皇都戲院所在土地的商業用途地積比率,可以轉移到另一地段使用,例如是同一發展商擁有,與位於同區而地積比率的上限還有上調空間的土地之上,便可以大幅減低保育皇都戲院所要付出的商業代價,因為土地的商業價值已轉移到其他土地之上。此外,整區的發展密度並沒有超越規劃的上限,也不會超過該區的交通、供水或其他基礎設施的負荷。

方法二

另一個方法是把皇都戲院所在的地皮一分為二。皇都戲院只佔整塊地皮南部鄰近英皇道約三分一的面積,其餘三分二鄰近渣華道的部分是沒有保育價值的商業和住宅樓宇,政府可以透過行政手段規定,發展商重建時只可拆卸及重建沒有保育價值的北部地段,皇都戲院所在地段的地積比率,可行的話,可以全部轉移到北部的地段。不過,如果由於高度限制或其他法例規定而無法把所有地積比率擠在北部地段的話,可以選擇只把部分地積比率轉移到北部地段,然後把餘下地積比率轉移到其他地段。當然,這也可以通過城規會放寬高度限制來解決問題。

地積比率 可作轉移

方法很多,政府可以跟發展商商討後,然後選擇一個雙方都認為可行和合理的方案,辦法總比困難多。

地積比率轉移到其他地段之後,政府可以把皇都戲院所在地段改為政府、機構或社區設施用地,然後通過活化歷史建築夥伴計劃,尋找適當的組織,把皇都戲院翻新和營運,回復昔日劇院的功能,供戲劇表演或其他文化活動之用。

附近的新光戲院是很受歡迎的粵劇演出場地,數年前也曾考慮結業,後來經各方努力協調之後,才打消結業念頭,繼續經營。皇都戲院約有1300多個座位,原有設計是設備齊全的劇院,設有樂隊池和可供現代戲劇演出的舞台,復修後會是很好的粵劇演出場地,可能比新光戲院更為理想,這樣可謂一舉多得,發展商沒有損失,可以加快舊區重建的速度之餘,也回應社會各界的保育訴求,同時也提供更多完善的社區設施供市民享用。

其實,轉移地積比率這個構思,在過去多年,業界不少專業人士和團體都曾多次提出,只是政府一直沒有採納。最近,市區重建局新任行政總監韋志成在9月5日的香港城市設計學會的周年大會和9月22日香港建築師學會的2016第三季度大會上的兩次致辭時,也提出採用這個方法,解決市區重建時遇到的問題。當然這種做法是不容易的,需要多個政策局和政府部門一同改變現行做法,包括規劃署、地政署、發展局和民政局等多個政策局和部門齊心協力才可成事,但是政府只要下定決心,是沒有解決不了的難題的。

如果政府不再堅持畫地為牢,在土地規劃和管理上靈活變通,便可解開保育歷史建築物多年的死結,令香港城市的內涵能夠更加豐富而多樣化,令市民的生活能夠多姿多采,造福市民。

何文堯  香港建築師學會資深會員

文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。

 

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads