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2016年9月9日

鄭經翰 大班人語

溫哥華辣招遏樓市弄巧反拙

金融海嘯後,全球各國競相以量化寬鬆措施挽救經濟,形成流動性泛濫,資產價格無不暴漲,其中又以房地產為甚。總之,游資流往哪裏,哪裏的物業價格便會飆升,國際大都會倫敦如是,大陸各大城市北京、上海、深圳如是,香港亦莫不如是。

時移世易,世界輪流轉,地產物業狂升的情況近年亦傳到加拿大,其中最受惠的就是名列全球最宜居城市前五名的溫哥華和多倫多。原因多端,例如:

一、加拿大地大物博,山明水秀,社會穩定,治安良好,社會退休保障制度完善,的確是名副其實的首選宜居國度,成為全球各國和地區尤其是中港人士熱中移民的國家,理所當然,而溫哥華和多倫多都是新移民優先擇居的地方。

二、近年中國大陸走資嚴重,每年數以千億美元計,美加均成為首選對象;加上大陸人的驕奢作風,買樓不問價,見貨就掃,更加速加拿大城市樓價的上升。

三、近年香港在梁振英政權治下也轉趨不穩,不單重見港人向外移民的熱潮,更重要的是,回歸前後回流香港的加拿大籍港人,不少已屆退休之年,社會動盪不穩,他們都有意重返加拿大定居,為當地樓市增添動力。

升幅拋離三藩市

過去一年來,加拿大樓市尤其是溫哥華的樓價急速上升,單是去年住宅樓價的中位數便飆升25%,比同期三藩市上升的12%高出一倍。現時溫哥華獨立屋的平均售價高達140萬加元,即使仍遠不及香港,但已足以令當地居民天怒人怨了。

尤有甚者,就是外來的中國投資者的驕奢作風,令當地居民極度反感。一名普通中國留學生竟可以天價3100 萬加元買入一幢室內面積也逾萬呎的超級豪宅,還可取得近千萬元按揭,令人側目。更火上加油的是,由於愈來愈多中國新移民成為地產代理,他們為了製造競爭煙幕,不惜教唆業主把賣樓叫價推高一兩倍,令當地居民望門興嘆,知難而退,卻同時用港人熟悉的「摸貨」形式轉售予中國買家賺取差價和佣金,令當地真正的買家無從競爭,完全沒有上車機會。

這種情況在香港習以為常,港人只能逆來順受,但在民主國家加拿大,卻是不可接受,結果在民眾和輿論壓力下,卑詩省政府終於效法香港,用嚴厲的辣招遏抑樓價,宣布推出外來買家稅15%以遏抑海外需求。與此同時,對於價值達1200萬港元的豪宅,則不分國籍,一律加徵銷售稅,而現時加拿大已經必須繳交資本增值稅。

事出突然,市場反應立竿見影。由於加拿大置業有冷靜期,不少買家在8月2日前立即取消交易,以至大溫哥華8月份的樓宇總銷量,包括獨立屋、柏文和半獨立屋急跌至2689宗,比去年同期大跌26%,其中又以獨立屋的災情最為嚴重,上月銷售量只有715間,比去年同期大跌44.6%。

成交量雖然大跌,但樓價的跌幅卻沒有跟隨,上月售出的獨立屋價格平均只比去年下跌0.3%,微不足道,依然不是當地普通收入家庭所能負擔,證明用行政措施遏抑樓價根本無效,效果隨時適得其反。真正受害者反而是希望售樓套現的賣家,尤其是年屆退休的長者;原因很簡單,由於市場突然由賣家市場轉為買家市場,前者頓時處於劣勢,後者必然乘機壓價,要求羊毛出在羊身上,把加稅後所有額外費用成本,全部轉嫁到賣家身上。

這種情況,港人其實耳熟能詳。自從2010年香港開始徵收額外印花稅,以及其後引入買家稅和雙倍印花稅,發展商要賣樓,只能不斷提供折扣或其他優惠,變相吸納買家稅外成本。但溫哥華的情況不同,當地的發展商沒有壟斷市場供應,不少當地買家都要從二手市場置業,所以受害者不單是急需資金回籠的發展商,還有被迫負擔買家額外成本的業主,可謂身受其害,苦不堪言。

其實,不知卑詩省的自由黨政府總理克勒克(Christy Clark)是否效法香港,4年前,他已引入額外印花稅,凡非加籍國人或以註冊公司買樓者,一律必須加徵15%額外印花稅;如今又引入「雙辣」招,購買多於一間樓房的買家,必須繳付雙倍印花稅。

不過,溫哥華的情況其實比香港更差, 因為當地有資本增值稅,50%樓價增值要繳稅,如果用公司買樓,更可當作商業收入,百分之一百收益都要徵稅。

學香港出辣招

大溫哥華現時面積只有2800公頃,約為香港面積兩倍,同樣面對土地供應不足的問題,但香港地產商每年平均可供應約2萬個住宅單位,溫哥華卻遠有不及,不能不依靠二手市場。打壓樓市的辣招,只會破壞市場正常運作,令業主難以套現,買家更少選擇,在求過於供的情況下,不單樓價不會大幅下跌,且更難置業。

克勒克政府不諱言,辣招目的是要急速為樓價降溫,但後果如何,卻難以逆料。最差的情況是,樓市可以全面崩潰,帶來的連鎖反應,導致地產經紀、建造工人、建築材料供應商、廣告、運輸物流,以至旅遊業,都可能出現衰退。

即時備受打擊的,則肯定是已屆退休年齡、準備賣樓套現的長者,若他們無法套現,退休後的生活安排費煞思量。

克勒克政府徵收外來附加稅,主要目標是對付中國大陸置業人士,卻忽略在海外居住的加拿大人。以香港為例,估計約有數以十萬的加籍港人,他們倘若因香港政局動盪不穩而大量回流,對樓市需求造成的壓力,足以抵消政府遏抑措施的效用,徒勞無功。

何況,打壓措施其實有漏洞,因為非加籍人士亦大可通過加籍親友置業,避交買家稅,這種情況香港已司空見慣,相信不難在溫哥華出現。

無論如何,用徵稅來打壓樓市在自由市場經濟國度要不是已證實無效,就是太重,造成嚴重後果。樓市的價格,不單決定於供求,亦深受市場心理影響,只要信心一失,悲觀心態瀰漫,樓市隨時可以崩潰下來,屆時即使取消「辣招」,亦恐怕藥石無靈。溫哥華有關當局,實不能不三思啊!

 

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