熱門:

2016年9月2日

社評 社評

悉心助長購買力 樓市長遠保平穩

一手住宅市場熱力不減,周六更罕有地出現三個新盤對撼場面,同日推售超過一千伙,近三年來首見。由於入票合共逾三萬張,均超購以十倍計,就算千伙同日搶攻,料亦不愁客源。樓市經過短短數月調整後似已恢復元氣,但在供應有增無減的新常態之下,面對的是一場持久戰,考驗市場如何長時間維持充裕需求,更要透過搞好經濟來助長購買力。

發展局局長陳茂波八月初曾說過,樓價仍處於拉鋸,呼籲市民不要輕舉妄動。上星期,他又揚言樓市不會再出現供不應求,提醒買家注意風險,更形容樓價仍遠超市民的負擔能力,絕對不是時候撤銷管控樓市需求的辣招。可是,又有多少人會把這溫馨提示放在心上,而樓價拉鋸戰亦已暫分勝負,差餉物業估價署公布截至七月底的最新樓價指數連續四個月向上,市場的解讀是樓價確認見底回升。

這現象帶來幾點啟示。首先,港人普遍渴望擁有自己的物業,過往不少調查也指置業是很多人的第一目標,與其交租幫人供樓,不如自己買,即使小蝸居也好。其次,寧買當頭起,所以樓價在七月加速上升時,新盤交投隨之轉旺,「有買貴、冇買錯」的想法依然根深柢固。第三,準買家口裏說新盤開價貴,身體卻很誠實(積極入票),可見在目前超低息的環境下,不少人仍視樓價處於可容忍水平,例如港島區每方呎起碼萬七、萬八元,九龍普遍萬四、萬五元,新界區至少也要萬二元左右才有交易,反正看重的是能否負擔甚於呎價高低。

當早前樓市調整,購買力被壓抑,現在集中釋放,排長龍等候揀樓的場面又上演。不過,要有效消化未來的潛在新供應,每月一手成交平均需有千五宗或以上才算真正壯旺。政府估計未來三至四年可供應九萬三千個私人住宅單位,平均每年超過二萬伙應市。有測量師行更預測,由今年至二○一九年,將有二萬個實用面積少於四百三十方呎的小型單位落成,可見銷貨壓力不輕鬆,需要長期充裕的購買力承接。

日前有新盤推售約三百伙,結果收到一萬六千多個入票登記,而明天首次發售的兩個新盤,合共收票更有過之而無不及。當中雖不乏重複入票,但撇除水分之後,市場上有幾千個實客庶無疑問,相信有足夠潛在需求令今年新盤銷售達標。然而未來一兩年又如何?購買力能否長期維持,存在甚多變數,所以發展商也須步步為營。近日個別新盤加價加推,發展商堅稱售價變化純粹反映景觀及樓層等因素,並非實質加價,顯示他們現階段對買家追價入市仍沒多大信心。

市況平穩及供求平衡,不但對樓市重要,對經濟也很關鍵,顯易而見的自然是財富效應可提振消費,但實際效益遠大於此。對銀行來說,按揭是有需求及相對安全的生意,屬必爭之地。據金管局統計,在四大類本地貸款中,僅物業貸款有較顯著增長,其他來自製造業、貿易及零售業的貸款,不是收縮便是停滯,難怪按揭減息戰愈演愈烈。還有,在私人消費及外貿皆疲弱下,涉及樓宇及建造的投資,今年第二季增幅達百分之三點九,已成為經濟增長的重要動力,佔本地生產總值超過一成,而「建築地盤」的就業人數增長,也是主要行業中表現最為強勁。如果樓市大幅波動,勢必牽一髮動全身。

政府近年大增土地供應,隨着施工量上升,對經濟增長及就業的支持立竿見影,反而穩定甚至壓抑樓價的算盤卻未能打響。樓價指數短暫回調後重拾升勢,而按土地註冊處數字,今年首七個月整體一手住宅平均成交價近一千二百萬元,新界區亦要八百萬元,均高於往年,樓價大體上沒怎麼跌過。由於按揭成數收緊,七月份平均貸款額僅三百多萬元,買家入市主要還是靠積蓄或依賴家人幫忙,實際是食老本,這始終不是長遠的良方。在市場供求主導下,政府根本無法預知樓價走勢,常叫市民不要輕舉妄動,到頭來或被埋怨使人愈遲買愈貴,不如着力搞好施政,讓社會和諧,營商環境改善,消費及投資增加,港人可分享更多經濟成果,負擔能力自會提升,樓市將有更堅穩的購買力支持。

 

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads