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2016年5月13日

鄭經翰 大班人語

再司法覆核領展 確保居民權益

現已改名領展的領匯,近期醜聞不絕如縷,確切地說,自2005年上市以來,由領匯引起的社會爭議根本從未停息,只是在新任行政總裁王國龍唯利是圖的主政下,變本加厲,於今尤烈而已。

房委會把公共資產私有化,讓領匯以房地產信託基金名義購入151個公共屋邨商場和178個停車場,車位合共7.9萬個,代價只是222億元,根本已經種下禍根,遺害至今。不是自誇,我當年一士諤諤,一開始便旗幟鮮明地反對領匯上市,三大原因,如今一一應驗,反證當時社會主流輿論和看風駛𢃇的政黨政客,以至見錢開眼的投資者全部利慾沖昏了頭腦,罔顧公眾利益,因而造成今天的禍害,沒完沒了。

賤賣資產 今天應驗

我反對領匯上市的立場和理據清晰明確,分別為:一、以222億元的代價出售房委會名下的寶貴資產,明顯是賤賣公共資產,向所謂基礎投資者利益輸送;二、領匯上市後成為名副其實的私產,定必金錢掛帥,利潤至上,勢必大幅瘋狂加租,趕絕小商戶,損害公共房屋居民應有的權益,激化社會矛盾;三、為了利潤最大化,領匯大有可能拆骨變賣資產,把低人流的商場和街市發售套現。

當年由於司法覆核的關係,領匯延遲一年上市,反而成為基礎投資者和包銷商壓價的藉口,結果定價偏低,一上市迅即升值五成,如今最新資產值更超逾千億元,為上市收回的資金222億近五倍,證明我指控房委會賤賣公共資產的說法,完全符合事實,有根有據。

為了增加租值,領匯以提升商場的質素為由,上市後不久便把人流多的商場裝修翻新,然後大幅加租,方便財團的壟斷企業,以連鎖店方式進軍公共屋邨,把傳統的小商戶趕盡殺絕。近年領展又把街市外判予財團經營,走中高檔路線,甚至任由街市霸權介入,操控街市管理,無端增加經營成本,結果街市物價飛升,嚴重戕害廣大居民民生,引致商戶和居民激烈反對和抗爭,實屬必然。

2014年起,領匯開始變賣資產,先後出售4個商場,分別為藍田興田商場、‪葵涌葵興商場、筲箕灣東熹苑商舖及車位、香港仔華貴商場,合共套現12.39億元;產權易手後,買家旋即把商場停車場的車位分拆出售,完全明目張膽地違反申請上市申請終審法院判決必須保障公共屋邨居民的應有權益。最近,領展把部分公共屋邨的月租車位改為流動停泊,與時租車位共冶一爐,致令原邨居民即使租用月租車位,亦不能確保有足夠車位和在合理時間內停泊車輛,明顯也是違反《房屋條例》第4(1)條,損害公共屋邨居民的居住權益。

領展已經變質,再非單純提供穩定高息回報的房地產信託基金,由於管理層只向以基金為主的投資者負責,而其收入與表現掛鈎,絕不排除不務正業的可能,把主要資產逐步分拆出售,以套取更大的利潤,因而帶來的禍害和引起的社會紛爭,肯定日趨惡化,無日無之。

重返正軌 訴諸法律

儘管當年所有支持領匯上市的偽善政黨政客如今無不貓哭老鼠假慈悲,覺今是而昨非,大事討伐領展,甚至主張政府回購領展,以保障民生,但以目下領展市值已超逾1000億元,以市價回購,只是進一步向領展股東輸送利益,實際上並不可行。何況,現時投資領展回報息率高逾4厘,在巧取豪奪的經營模式下,股價仍有倍升的空間,回購溢價肯定更高,代價不菲。若政府回購後要回復良心企業本質,利潤勢必下跌,結果即買即蝕,除非購後政府願以為人民服務為目標,放棄唯利是圖的經營模式,公眾才會支持回購,但這種情況根本不會出現。

亡羊補牢,真正對症下藥的解決方法, 惟有通過法律途徑,以司法覆核迫使政府履行職責,按照《房屋條例》第4(1)條,責成領展回復正軌,做好房地產信託基金應有的工作。

讓我們重溫一下當年終審法院首席法官李國能的裁決。他的判決完全集中在房委會作為一個法定團體按照法律條文賦予的職權上。根據《房屋條例》第4(2)a條的明文規定,房委會有權處理名下的資產,只要房委會行使權力時,符合第4(1)條明訂的宗旨,即確保向公營房屋居民提供房委會認為適合附屬於房屋的社會設施(social amenities)。李國能認為,關鍵的措辭是「確保提供」有關設施而不是「提供」,因此房委會在出售資產後,有責任「確保提供」有關措施。現時領展的政策明顯已經損害公共房屋居民享用應有的「社會設施」的權益,政府決不能以私有產權為由,逃避法庭裁決必須肩負的責任。

其次,政府向領匯出售商場和停車場時,應有協議規定領匯作為房地產信託基金不能變賣資產,改變這些公有資產原來帶有社會設施的性質。換言之,即使領展把商場停車場售出,買家也不能分拆車位出售圖利,否則明顯損害公共屋邨居民應該享有「社會設施」的權利。事實上,當年法院批准領匯上市後,我亦建議出售時應該白紙黑字訂明出售的條件,並且倡議可由金管局管理的外滙基金和房委會出售資產後套取的現金認購領匯,成為主要的持份者,一來可賺取固定回報,二來確保產權性質不變,從而保障公共房屋居民的利益。

俱往矣,忠言逆耳,昔日的警世之言,如今不幸一一成為事實。要力挽狂瀾,只能施加法律和政治壓力,迫使領展管理層就範,回復正規,減少對廣大市民的損害。

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