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2016年2月22日

朱德浩

不用賤賣土地 只需半賣半送

上周發展局局長陳茂波去了大嶼山視察, 提及貝澳和塘福等南部海岸,可發展成為香港人郊遊的好去處。我聽後不禁渾身顫抖了一下──發展局何時忽然變身康樂文化局,關心起香港人的身心健康來?假如真的是這樣體貼周到,大概也不會讓全港鄉郊環境普遍受到破壞。事實上,就在今年1月初,便有報道貝澳和塘福等的農地,大幅度遭受傾倒泥頭的破壞,而執法部門則例牌視而不見,見而不動。

「先破壞,後發展」官方化

其實,只是在局長視察的前兩天,中海外就以石破天驚的超低價投得大埔山塘路地皮,較市場下限還要大幅再低逾四成,似乎正好與陳茂波的言論遙相呼應──山塘路是屬於綠化帶改劃地皮,因此正面對司法覆核構成的風險,粗暴的「盲搶地」策略難免引起公憤;若一旦日後政府住宅用地的規劃,皆事先引入各種康樂、文化、創新、科技或農業功能,甚至是種它一大片油菜花海,便可更名正言順地為地產項目開綠燈了──千萬不要忘記,就算是陳茂波本人的「親戚」,不也正是在古洞北新發展區囤地「搞果園」嗎?!

上述香港地產發展的嶄新趨勢,反映過往長期存在的「先破壞,後發展」模式:先用各種方法將原來的生態環境摧毁,以作為改劃土地用途的口實,再正式推出新的發展計劃──已經由私人地主通過游擊戰術進行,進化成為官方常用的既定方針之一。另一個上佳的例子,是今年1月《施政報告》的第126段明言:「現時本港約有4000多公頃農地,當中約15%為常耕農地,其餘多數荒置。政府主動支持本地農業發展,同時將會研究在規劃及土地管理上充分利用優質農地,透過整合釋放部分不再適合耕種的土地作其他用途,並改善鄉郊環境。」

中資地產商橫掃官地

然而,話得說回來,山塘路地皮除了因為面對司法覆核風險,亦是因為中海外的中資背景而格外引起注目。中海外與一眾中資地產商如保利和萬科等,在過去半年已接連低價橫掃8幅新批出官地的其中五幅,地價則一次較一次跌得令人觸目驚心!

陳茂波近期不斷強調會加推住宅用地,但聲稱政府絕不會「賤賣土地」;不過,觀乎現時中資地產商大舉南下,陳茂波的做法應稱為「半賣半送」更恰當!

事實上,今次山塘路批地的例子正好顯示, 司法覆核風險反成了政府的口實,可挪用作「半賣半送」土地資源的最佳掩飾。假如司法覆核很快了結,則發展商的巨額溢價收益便袋袋平安;但即使司法覆核曠日持久地拖延下去,也不見得政府沒有方法「補償」發展商。就正如回歸前信置以天價投得小西灣地皮,結果卻遇上金融風暴和樓價大跌,政府最終便容許它大幅提高地積比率,令信置的項目仍能袋袋平安。

正如中大的姚松炎教授指出,問題源於賣地底價不受監管。在現制度下政府毋須向公眾公布賣地底價,亦沒有任何獨立監察機制,更遑論市民參與制定底價。因此市民根本無從得知一切有關賣地底價的資訊,是一項百分百「黑箱作業」、零透明度的政府決定,即使賣地後有表面證據證明底價太低,市民亦沒有任何渠道跟進,立法會也沒有權力監管。換句話說,「黑箱作業」讓政府放心向中資「半賣半送」。

根據《南華早報》去年底進行的統計,自2013年起的短短兩年內,中資地產商已花掉330億元在港投地,佔同期特區政府土地收益的四分之一。

由於中資地產商手上欠缺(如局長「親戚」般的)農地儲備,因此在投地策略上往往更為進取。尤其是來自上海的世茂集團,更是在近期才開鈶大舉進軍香港市場。預計未來數年,中資進軍香港地產市場只會有增無減。

2047土地後事如何

其中一些具指標性的地段,有皇后像廣場以北的「三號用地」,和中信大廈以北的「五號用地」,分別最快在2017年中和2017年底可供出售。屆時新一屆行政長官已經選出,並且需要開始探討2047年之後,尤其是土地契約的後事如何。誰才是這批「新地王」的主人,相信對香港的前路亦甚具啟示。

恰巧我在過年前約朋友到戲院看《十年》, 看完後打賭10年後香港的四大地產商是誰?我開出的盤口正是:中海外、保利、萬科和世茂, 倒不知還有沒有人夠膽向我下注呢?

朱德浩 影子長策會成員

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