熱門:

2015年11月16日

解端泰 建築思話

「土地供應」純屬偽命題

相信大家也曾吃過自助餐。假如世上有一家餐廳,它的自助餐不設時限、不限人數、對吃剩的食物不徵收罰款……,在這樣寬鬆的條件下,可以想像,餐架上的生蠔總會給人掃個清光,無論廚師多麼努力開蠔,就算開至汗流浹背、指尖滴血,最終必也徒然,因為這是個只講「供和求」、不講「規則和秩序」、不考慮其他經濟條件的處境,是個「過分簡化」的demand-supply model。

而這,正是現今香港討論「土地供應」時的取態——只講「供」「求」,其他一切也不用說。

本屆政府甚「無辜」

上月中,發展局舉辦一個「土地供應論壇」,邀請建築界五大專業學會(建築師、工程師、園境師、規劃師和測量師學會)出席和發言。各個專業學會的前輩級人馬濟濟一堂,盛況可謂近年少見。

筆者原本以為藉着這個論壇,滙集各個專業領域的精英,聽取各位高人的真知灼見,政府終可為長遠土地供應策略找出一個可行方向,訂出緩急先後的政策目標;結果,論壇很快變成「你有你講,我有我推銷」的局面。政府一貫地把香港過去10多年遇到的經濟問題,歸咎於土地供求失衡、「生地」短缺窒礙經濟發展等等的三幅被立場;陳茂波局長還明言「我們現今都在承受多年前停頓開發土地的政策惡果……」彷彿本屆政府是「很無辜」的。

當然,一如所料,政府引導下的「土地供應」議題是會完全迴避重大政策傾斜的公義問題,例如丁屋政策這個令新界大部分可發展土地的使用率嚴重偏低這個活生生的事實。

此外,政府也不會承認現行規劃程序存在盲點,令很多新開發土地在政府部門之間的協調下,白白地浪費掉,當中最明顯的例子莫過於那「堆」在西九龍油麻地填海區、共佔地30多公頃、有如意大利粉的公路網,規劃署、運輸署與拓展署成功把那一帶的建屋空間徹底滅絕。

再者,政府更加不會承認某些政治上的非工程決定,例如堅持要在啟德新發展區動用5公頃的珍貴市區臨海「熟地」,興建一座連如何運作也搞不清的體育城。

誠然,按照這麼一個簡化的demand-supply model,當土地供應增加,理論上,樓宇短缺便有所紓緩;然而,實際上兩者卻是沒有必然對應的——增加土地供應,房子建成了,不等於發展商會即時全數推出市場發售;就算開售,也不等同香港市民可以負擔得起高昂的樓價。

西九九龍站上蓋的君臨天下,2005年獲發屋宇署入伙紙,至今已經過10年,仍然有高層單位從未發售(眾所周知的是,很多君臨天下的買家都不是香港人)。從這實例可見,土地供應與樓宇供應是兩種生態,存在經濟考慮的落差,有A不等於有B,這一點,政府當然也不會討論。

最後,政府更加不會正面回應一個相當核心的問題:究竟香港的長遠人口政策是什麼?記憶所及,規劃署2004至05年間做了一個名為「香港2030」的長遠規劃公眾諮詢,預計香港2030年的人口將達900萬。當年這公布一出,全城嘩然,紛紛質疑香港如何容得下900萬人?

儘管如此,當年的規劃估算從沒提出過須要大幅填海,沒有預示會有180呎劏房式的蚊型單位出現,為何在短短10年間,香港人的平均住屋面積縮小了,人口還只不過是700多萬,土地短缺卻忽然變成一個刻不容緩的危機?

論壇也邀來林奮強發言。他提供很多數據分析,力證近年香港的經濟表現遠遜鄰近地區;最後,林先生總結香港的經濟表現遭嚴重不足的土地供應拖累,因此這個問題必須馬上處理云云。至於他如何把兩者拉上關係,而竟可隻字不提當中本港物業價格連續多年貴絕全球打擊投資、政府審批程序累贅拖延對經濟表現的負面影響,就不得而知了。反而論壇邀請一位坐擁20多個物業的人大談土地短缺對社會的禍害,這本身卻是挺有「意思」的!

努力「開蠔」也徒然

土地問題主要是從過去7年拾級破頂的物業價格中反映出來。然而,物業價格的瘋狂飆升有很多因素,不能完全反證這就是個單純的供應短缺問題,這裏面還有其他「應做而沒有做」的行政問題、政策傾斜問題、人口問題、物業稅收、個人入息水平和負擔能力問題等等……好像上述「開蠔」的比喩,餐廳無規無矩,任由這個熱廚房不停開蠔,最終也只會供不應求。

筆者不是反對填海造地,甚至適度以棄置綠地作為建屋之用也可接受,因為筆者相信,確保穩健的土地供應、為長遠的城市規劃未雨綢繆是政府的責任。不過,從現實工程角度看,這類造地構思是非常長遠的規劃,少則須用上10年,多則二三十年才有成果,絕對不是解決眼前房屋短缺、樓價暴升、規劃延誤等迫切性問題的替代品。

正所謂「一單還一單」,面對目前這麼多的行政程序和政策缺失,政府不去討論如何盡速修補,立即「止血」堵塞漏洞,拆牆鬆綁改善審批流程,反而以一種「過分簡化」的中學生經濟學入門的供求理論來力挺開闢新地的必要——搞填海、滅山林、見縫插針,只顧利用「土地供應」來做保護盾,大搞單一目標、單一議題,掩蓋一切必須馬上做而不做的政策改善措施,這是轉移視線,完全無助解決眼前問題,而且容易挑起社會不同階層、團體和社群的對立和無止無休的抗爭,香港又豈能安寧?

解端泰   香港建築師學會會員

本文章只代表個人意見,不代表學會立場

放大圖片 / 顯示原圖

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads