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2015年11月10日

社評

八成置業意願良好 三個憂慮不容小覷

由前特首董建華牽頭成立的智庫團結香港基金,昨天發表首份研究報告,着墨於土地及房屋政策,因為這是香港人長期以來最關心的問題,亦是基金顧問兼香港大學經濟學講座教授王于漸口中,「永無寧日」的根源。該智庫建議,政府推出「補貼置業計劃」,長遠目標是全港八成家庭成為業主。如此宏圖大略,比起十八年前董建華擔任特首之時的施政方針更進取,當時政府的目標是十年內全港七成家庭可以自置居所。

按照「補貼置業計劃」,將來所有新建的公營房屋不再區分公屋和居屋,全部可買也可租,既可一上樓即買入單位,亦可先租一段時間,待得具備經濟能力之後再購買。王于漸指出,樓價鎖定於入住時的水平,由政府擔保按揭百分之九十五,假如單位市價四百萬元,房委會以二百萬元售出,由政府承保,住戶只須繳交百分之五首期,十萬元便可榮升業主。該計劃跟以往的「租置計劃」差不多,最大的分別在於鎖定補地價的金額,避免公營房屋住戶追趕一個浮動而又沒有保障的補地價目標。四百萬元的單位以二百萬元買入,地價就鎖定在餘下的二百萬元,樓市升不用補差額,如果跌,甚至可以按市價少付一些。

要實現八成家庭置業的目標,地從何來?團結香港基金的建議包括納入更多填海地點,以及建立科學的基準和方法,全面審視郊野公園的生態價值、服務和用途,決定是否需修改郊野公園的覆蓋範圍,審視土地供應需要,考慮發展小部分本來被劃作郊野公園的土地。

房屋問題當然有必要解決,團結香港基金的意願無疑十分良好,可是觀乎其建議,我們不禁產生三個憂慮,第一個憂慮是填海會不會再引起爭拗甚至訴訟?第二個憂慮是郊野公園部分土地假如撥作發展用途,會不會招來環保人士極大的反彈?至於第三個憂慮則是,萬一這種較諸董建華時代八萬五房屋政策更進取的做法,導致樓市急跌,香港社會能不能承受得起衝擊?須知道,樓價不斷上升固然令人惆悵,但對有物業在手的廣大小業主群而言,樓價大幅下滑同樣是民怨所在,「負資產」三個字是不少人歷歷在目的夢魘。

現時樓市跌勢已現,財政司司長曾俊華日前表示,未來三年大約有八萬六千個住宅單位投入市場,其次加息周期快將開始,以及國際經濟環境比較差,認為樓市轉勢的可能性頗高,呼籲投資者謹慎。

對於政府來說,針對樓市推出的所謂「辣招」只是為了調控需求、趕絕炒家、防範泡沫,沒說過要把樓價硬生生壓下來,因為大家心裏明白,樓市急跌等於財富蒸發,不利於社會穩定。正正是基於這樣的理念,二○○二和○三年樓市暴瀉之時,當局才會有停建和停售居屋的決定。假如把團結香港基金的建議照單全收,政府不得不考慮的是樓市崩圍急跌的風險。

儘管如此,不是說「補貼置業計劃」沒有可取之處,這樣的設計應該受到有意置業但無力購買私樓的普羅大眾歡迎。問題是,怎樣才可以建立一套有秩序的「置業階梯」,避免八成家庭置業的計劃,為整體樓市帶來難以逆料的後果?最低限度,必須同時想辦法防止樓市在短時間之內硬着陸。

運輸及房屋局局長張炳良回應道,智庫發表建議是好事,可積極推動討論,不過他傾向維持公營房屋兩種不同的資助形式,因為不同對象有不同需要,提供公屋援助是最貼切,待生活改善,可購買資助房屋。

也許,智庫發表建議最主要的作用乃拋磚引玉,因為政府無論採納與否,也不管「置業階梯」如何鋪搭,都不可避免觸及如何增加土地供應的難題,市民必須作出抉擇,即使填海和動用郊野公園土地定會引發爭議,政府亦可因而有望增添一些「民意基礎」。

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