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2019年9月16日

麥狄文 金融街密語

土儲變囤地 係制度嘅錯

上個星期喺金融圈,最火熱嘅話題,當然係港交所(00388)閃電提親,欲收購倫敦交易所(LSE),卻喺不足48小時被拒,LSE仲要出咗個英式mean精語氣嘅拒愛聲明,港交所呢鋪認真自討沒趣。不過,打從港交所提出收購建議當日,小加同志喺電話會議以羅密歐同茱麗葉呢對悲劇戀人嚟形容雙方關係,阿Man都曾經喺上周四信網「盤房來料」專欄講過,呢單世紀大刁都係凍過水。誰知人家茱麗葉拒絕攬炒,火速拒愛繼續擁抱原本愛人Refinitiv。

除咗港交所被拒愛算係上周最爆嘅消息,另一項算得上係核彈級嘅新聞,應該係有關房屋問題,民建聯無啦啦登報要求政府引用《收回土地條例》,大量興建公營房屋,爭取3年上樓,結果畀網民踢爆,民建聯「今日的我打倒昨日的我」。民建聯喺區議會選舉前兩個月,提出改善房屋問題,司馬昭之心,路人皆見。除咗係為挽救已亮起紅燈嘅選情之外,順手提出房屋問題,希望把最近社會運動個原因責任推落地產霸權度,以為政府所犯下天文數字咁多嘅錯誤作遮掩。

阿Man唔係話要幫本地地主佬講好說話,但香港作為一個自由經濟市場,一切物品包括房屋都好,唔係話地主佬set個乜嘢價就乜嘢價,始終價格係由市場決定,當然大可以話因為供應問題,喺供求失衡下令香港樓價畸形地高。其實,除咗實際供應數目之外,香港嘅制度問題,同樣係天價樓價嘅元兇。

就好似新地(00016)上周業績會時表示支持政府收回農地建公共房屋,而且仲好想發展農地。新地唔講好地地,一講呢就畀人抽秤,話係囤地罪魁禍首之一,其實新地係咪只囤地而不發展,係有苦自己知。

官僚程序礙轉換

土地儲備係每一個發展商必備嘅,當然就係為咗未來發展作準備,而有土儲亦唔等於囤地,囤地嘅意思係有地唔發展,有地唔起樓,但實情新地喺過去3年,由轉換農地落成嘅GFA約有900萬方呎,即15000個單位,係所有本地發展商之中最多,緊隨其後嘅亞軍同季軍,加埋都冇新地喺農地轉換咁多GFA。目前新地農地儲備有3000萬方呎,但過去咁多年有不停進行轉換及發展,跟住再購入新農地。所以呢,指新地囤地其實有啲冤枉。

又講番目前新地仍持有嘅3000萬方呎農地儲備,已有三分二申請緊改變用途,但基於政府嘅官僚,好多時十年八載都未必可以轉換得到土地使用途,更多例子係成個轉換過程往往要20年甚至更長時間。至於剩低三分一未入紙申請改變用途嘅,就係好似祖堂地附近零碎嘅農地,根本未ready去發展。

新地已表示希望政府突破目前困局,喺農地轉換審批程序跟規例方面拆牆鬆綁,積極協調地政、規劃、運輸和環保等各部門要求及程序,令更多項目可以盡快上馬。同時,郭公子表示,期望政府加快轉換速度之餘,批出的地積比率唔好太低,因為集團不希望只建屋畀有錢人,亦希望多建屋予中下階層人士。

唔希望「鬥地主」

有人形容政府引用《收回土地條例》等同要「鬥地主」,阿Man當然唔希望鬥地主呢啲事,喺香港呢個自由經濟體系發生,當務之急係政府跟地主佬點樣協調,令香港可以重建置業階梯,積極改善民生問題。

不過,講到底,所有問題均係個制度,政府唔嗱嗱聲搞番掂,香港呢個家亦只有繼續支離破碎。

麥狄文(徐狄怡.證監會持牌人)

 

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