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2018年3月14日

習廣思 信筆攻略

最後稻草房產稅 樓市着陸考功夫

內地昨天公布了多項機構改革方案,其中整合一行三會是其中較受到重視的消息,因涉及中國監管方向,也是國家防控金融風險的重要政策。金融風險中不能不防地產泡沫風險,年內立法推進房地產稅已被確認。官方已透過不同渠道表示今年全力處理樓市泡沫,看來內地樓市也處於大變局之中。

改革方案在整合中銀監及中保監,組建中國銀行保險監督管理委員會的同時,還建議將中銀監和中保監擬定銀行業、保險業重要法律法規草案和審慎監管基本制度的職責,劃入人民銀行,正式升格人行的金融監管地位。

整合一行三會防亂象

過去「一行三會」分立的思路是,人行負責貨幣政策、「三會」負責金融監管。由於以往各有各管,2015年的股市大跌、股民輕易借爆孖展,以至出現安邦等不受控的保險業巨頭,都涉及監管問題,今次一次過執正整個監管架構,降低再出現亂局的機會。

上周人行行長周小川在兩會記者會上已經率先表示,國務院金融穩定與發展委員會的辦公室設在人行,表明人行將在金融監管框架中起到更重要作用。

除了金融監管之外,房地產調控也是一大難題。今年初,住建部負責人強調,對房地產調控決不鬆手;中銀監主席郭樹清亦稱,要繼續遏制房地產泡沫化傾向。中央對樓市泡沫採取嚴格措施,去年以來已經一直實行,可是中央與地方利益存在衝突,中央出完一招,地方亦有應對手法。

以中央落實限購措施為例,年初以來部分城市放鬆了限購條件,推出所謂吸引人才政策,包括廣州、天津、青島、南京、廈門、西安、合肥、成都等多個城市,只要有大學本科學歷者均可申請戶籍,由外來人口變成本地人,變相打破了原先定下的限購規定。吸引人才落戶,本來可以說成是加強城市競爭力,但所謂人才應怎樣定義,都是地方政府說了就算;有些城市將中專學歷者也定為人才,門檻之低令人懷疑究竟是吸人買樓還是吸引人才。事實上,中國國情一向是上有政策,下有對策,地方與中央的博弈,一向都是問題所在。

由中國社科院發表的《中國住房發展報告(2017-2018)》顯示,截至2016年底,中國居民購房抵押率升至50%,已經接近美國2007年次貸危機爆發前的水平。此外,如以居民槓桿率來看,在這幾年同樣快速上升,居民槓桿率是指居民部門債務佔GDP的比重。1996年中國居民槓桿率只有3%,2008年也僅為18%,但是自2008年以來居民槓桿率開始呈現迅速增長,短短6年間翻了一倍,達到36.4%;2017年三季度居民槓桿率更已高達48.6%。

相對於居民槓桿率這樣的宏觀指標,債務收入比更能衡量家庭的負擔程度和家庭債務風險。根據Wind數據顯示,中國居民部門債務佔居民可支配收入的比重,從2006年時的18.5%暴升至2017年8月的77.1%,這與1997年時港人為供樓捱麵包的情況差不多。

而被指將成為壓倒樓價【圖1】的最後一根稻草的房地產稅,講了好幾年都不敢立法,主要原因是房地產稅有雙重徵稅本質,在收取了建屋稅收及買樓交易稅收後又徵多一次;另一方面,雖然內地住屋剛性需求大,惟更多是投資需求,有錢一點的持有兩三套房來空置,更有錢的隨時五六套房,屆時持有房產成本將大幅攀升,手握10套房以上的炒房客首當其衝。

事實上,內地人買樓一向主力買新樓,二手樓成交疏落,因一手買入的樓盤都不會低於買入價放售,當樓市逆轉時,賣家不願賣,買家不願追,變成價位不跌,新樓推出又來哄搶抬高價格,令泡沫愈吹愈大。

內地股樓皆「一收即死」

當地方政府、房地產商、炒房客之間的利益鏈被斬斷,房屋空置率、房價必定下降。正是由於影響巨大,房地產稅一出隨時擠爆泡沫,故此到今年兩會才吹風今年必定立法,且吹風偏向具彈性立法云云。

按照財政部公布的消息,內地將從國情出發設計房地產稅制度,立法先行、充分授權、分步推進。中央完成立法後,再授權地方政府實施,繼而由各地酌情推進。正如中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民所說,既不主動擠破泡沫,也不能繼續吹大它,房地產領域的風險需要長期、逐步釋放。

內地樓市和股市一樣,一放即癲,一收即死,如何不濫發貨幣,同時擠走樓市泡沫,姑且拭目以待,內房股投資者宜更加謹慎。事實上,不少大型內房今年股價已缺乏動力【圖2】。

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