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2017年9月16日

辛思維 冷熱財庫

轉賣為租或成內房新潮流

中港兩地政府近年持續出招打壓樓市,但樓價未見下跌,國人的炒樓熱情除了在中港兩地發酵,甚至蔓延至澳洲、加拿大及美國部分華人集中的城市。國人對買樓的迷思,令樓價升不停,今年以來,香港上市的內房股持續飆漲,而近日,A股房地產企業亦出現追落後;中國房地產行業的發展仍然令人摸不透。

今年以來,港股表現突出,恒指累計上升26.4%,推升大市的功臣除了有騰訊(00700)等一眾科技股之外,還有內房股,其中,作為恒指成分股之一的華潤置地(01109)及中國海外(00688),今年股價分別上升50%及41%。

其他內房股的表現亦十分突出,表現最強勁的有恒大(03333)及融創中國(01918),今年股價均升逾4倍。中型發展商方面,中駿置業(01966)升逾1倍,在中港兩地均有業務的嘉華國際(00173)今年股價亦升近四成。

面對香港上市內房股的突出表現,A股明顯失色,到目前為止暫未出現股價倍升的房地產企業,但最近兩周,房地產板塊開始追落後,行業龍頭萬科(000002.SZ)及保利地產(600048.SH) 9月份以來股價分別升了26%及13%。

中央持續收緊房地產調控政策,包括加強限購、限貸,以及部分熱點城市上調按揭利率等,均令市場對樓市前景感到擔憂,加上各地住宅成交量亦出現回調,因此難免令A股股民對房地產企業的發展抱有懷疑。

樓價升幅收窄尚未下跌

不過,國家統計局最新公布,8月份,房地產開發景氣指數為101.42,與7月份持平。另外,截至8月末,商品房待售面積62352萬方米,比7月末減少1144萬方米。

在持續調控下,房地產市場發展未見惡化,景氣度得以維持,過去幾年一度令市場感到擔憂的庫存問題也有所紓緩,無怪各熱點城市樓價升幅雖然有所收窄,但尚未出現按年下跌的情況。

近10年來,宏觀經濟雖然出現過不少波動,但樓市方面卻基本維持了只升不跌的格局。樓價愈升,投資者買樓熱情愈高,買入一套、兩套甚至三套房的大有人在,尤其是不少女性堅持無房不嫁的傳統觀念,令部分父母要趕在兒子未成年前即買入住宅,以免將來因為買不起樓而娶不到老婆。

市場對樓市的迷思繼續推動樓價向上,但樓價大幅上漲,令負擔能力較低的年輕人才受壓,不利吸引人才流入,本港不少年輕科技創業人士近年紛紛由香港轉投樓價較低的深圳發展,內地多個城市已開始推動住房租賃市場,部分地方政府甚至向合資格人才發放租金補貼。

隨着樓價的上升,脫離年輕打工仔的支付能力,住房租賃相信會是一個具有潛力市場。目前愈來愈多內地發展商開始拓展服務式住宅項目,例如嘉華國際、中駿置業等,未來服務式住宅能否引領內地樓市的另一個新潮流,值得注意。

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