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2017年8月24日

戴兆 公司透視

增長靠物業 港鐵逢低吸

港鐵(00066)去年為配合政府對高鐵超支的安排,每股派發特息4.4元,第一次每股2.2元已於去年支付,第二次每股2.2元亦於今年7月支付,港鐵派息將回復正常,其股息政策是循序漸進,近年每年增加1仙,2016年全年股息為1.07元。

公布派發特息前的2015年11月底,港鐵股價息率約3.53%,其後股價持續上升,去年及今年兩次除息買賣,並不明顯影響走勢,若今年股息為1.08元,則最近高位的息率約2.32%,反映市場對息率要求下降,儘管其股價已因特息而帶動上升58%,但如無意外,此後再無特息,換言之,過去港鐵由息率帶動,未來將由業績及前景支持。

上半年總盈利74.8億元,按年增長46.1%,扣除投資物業重估增值16.32億元後,基本盈利58.48億元,再扣除物業發展利潤13.7億元後,經常性業務盈利44.78億元,下跌8%。中期息每股25仙,與上年同期相若。

港鐵的業務,不限於本地的鐵路服務,亦包括車站商務、物業租賃及管理,以至物業發展,於中國內地及國際鐵路方面,亦投資集體運輸系統、物業租賃及管理,與客運及物業無關的業務,包括昂坪360、鐵路顧問服務及為特區政府提供項目管理服務。

上半年經常性盈利減少8%,或3.88億元,主要是觀塘延線(黃埔至油麻地站)及南港島線去年通車,客運量增加2.5%,收入則增4%,但折舊及攤銷增加3.82億元,利息及財務支出增加1.35億元,是經常盈利減少的主因。

客運業務貢獻非首要

如以分類EBIT表現計,本地客運減少19.1%,車站商務增3.8%,物業租賃及管理上升4.6%,本地物業發展增長184%。深圳發展物業完成,提供EBIT達21.86億元;應佔北京、深圳及杭州鐵路提供EBIT及聯號提供1.65億元,於英國、瑞典及澳洲投資的鐵路EBIT約2.86億元。其他業務收入減少4.6%,至10.59億元,但EBIT錄得6200萬元,收入包括管理高鐵項目3.68億元,管理沙中線項目收入4.57億元,管理澳門輕鐵項目1.71億元。此外,昂坪360更換纜索停運約5個月,以及八達通淨利潤下跌39%等。應注意的是,深圳物業利潤需要支付增值稅7.58億元,另計利息。

經常性盈利減少是新路線投入服務初期,受折舊利息影響較大,經營成熟後,將會帶來增長,而車費受輿論重視,增長只是低單位數字。事實上,本地客運EBIT只是13.2億元,而車站商務為20.2億元,物業租賃及管理達20.8億元,反映客運業務貢獻並非首要,因經營鐵路帶來其他業務更重要。

車站商務收入主要來自零售設施、廣告及電訊等,現有車站商店1399間,面積5.73萬方米,租金收入19.35億元,佔車站商務收入69.4%。車站外物業包括零售物業、寫字樓及其他,現有面積共26.72萬方米,其中商場佔21.25萬方米,青衣城擴建項目及德福廣場二期改建商場將於今年下半年啟用,未來5年,商場租金將再增加11.72萬方米,增幅為現時的40%,是持續增長的投資。

商場擴建租金料上升

物業發展方面,期內進賬主要來自深圳地鐵項目,本地進賬不多,下半年亦不例外,港鐵過去3年批出11個項目,可建成110萬方米,可於未來兩三年完成,港鐵可獲項目分成。今年2月,又批出黃竹坑一期項目,手頭仍有6個項目,計劃視市況而批出,亦尋求大嶼山小蠔灣車廠上蓋及油塘通風大樓的發展批准。於內地,亦研究與北京及廣東鐵路研究合作發展物業的可行性,也與英國及瑞典研究同樣機會。

港鐵正與政府研究本地7個新鐵路項目,政府已邀請為5個項目提交建議書。於內地,已於6月獲杭州五號線特許經營協議。於澳洲鐵路經營權將於今年11月屆滿,已申請延期。

售樓收入持續看漲

港鐵的客運業務,只是穩定增長,待新計劃陸續完成,才有較佳效果,當然還要內地及海外的發展配合。而車站商務、物業租賃及發展,則為增長的支柱,雖然物業發展受完成期限制,但平均而言是續有增長的。

港鐵現價45.15元,往績市盈率25.9倍,息率(不計特息)2.37%,如以公用股視之,實際的客運貢獻佔比重不大,若以地產股視之,市盈率則似過高,但其前景令人覺得持續發展,較高市盈率亦可接受。經過派特息而帶動股價上升後,表現仍穩,可持有投資,相信未來表現仍將反覆上升,如有機會跌幅稍大,更是入市良機。

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