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2017年6月20日

伊馬仕 板塊觀察

內房升勢靠北水 投機味濃防摸頂

內地加速金融去槓桿,加上臨近半年結,銀根抽緊一度引起市場關注。雖然人行上周在公開市場淨投放4100億元(人民幣.下同),創近5個月單周新高;但上海銀行間同業拆息(SHIBOR)各期限品種未見明顯回落,上周五隔夜及一年期SHIBOR更分別高見2.87厘及4.75厘,均處近兩年頂峰。值得憂慮的是,銀根處偏緊狀態,房貸難免受影響。

受房地產及基建增速放緩拖累,首5月全國固定資產投資按年增長8.6%,增速較1月至4月回落0.3個百分點。今年首5個月,全國房地產開發投資完成額3.76萬億元,按年增長8.8%【圖1】;截至5月底,全國私樓待售面積逾6.6萬方米,按月減少1452萬方米。數據反映在銀貸收緊下,地產行業的發展似受制約。

樓市降溫跡象漸明顯

值得留意的是,5月15個一線和熱點二線城市房地產市場有降溫跡象。從房價同比指數來看,全部15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落【圖2】,幅度在0.5至6.4個百分點之間。按月計算,9個城市新建商品住宅價格下降或持平,5個城市漲幅在0.5%以內。

此外,70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格按年漲幅較上月回落的城市分別有29和18個;其中,一二線城市尤其明顯。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格按年漲幅均連續8個月收縮,5月較4月分別回落2.2個和1.7個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅價格按年漲幅分別出現連續6個月和4個月回落,5月較4月分別下降0.8個和0.5個百分點。事實上,在銀根維持偏緊的狀態下,貸款利率上升,加上早前針對個別地區的調控政策,對樓價的影響已逐步反映出來。

個別內房股中,融創中國(01918)成為北水「挾淡倉」的目標,股價在不足一個月內挾升逾八成。從中央結算系統持股紀錄(簡稱CCASS)的股權分布顯示,中資券商興證國際及反映北水持貨的中國證券登記,分別持40.8%及21.3%,正好反映內地資金對股價的話語權。參考EJFQ FA+的資料,其預測市賬率已高達1.5倍,較中位數水平高3個標準差,估值水平明顯非常高【圖3】。據早前瑞信報告分析,融創過於進取投地及在非地產業務擴張,令毛利率難以復甦,股價上升純粹是南向資金推動,且估值已遠高於內房A股的平均水平,如在現階段高位追入,隨時有摸頂風險。

融創碧桂園估值極高

碧桂園(02007)今年1月至5月累計合同銷售(包括合營公司和聯營公司)金額約2442.2億元, 較2016年同期增長1.6倍,合同銷售建築面積約2727萬平方米。然而,碧桂園5月銷售金額其實只有400.6億元,較4月的535億元,實際下滑25%。參考EJFQ FA+的資料顯示,碧桂園的預測市賬率亦高達1.7倍,較預測中位數高出3個標準差【圖4】。

總括而言,展望內地房地產政策仍維持偏緊下,預計房企銷售短期仍有回落的可能;雖然個別內房股獲北水垂青,但在估值偏高的情況下,股價波幅也特別大,而且投機味極濃,要留心相關風險。

信報投資研究部

 

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