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2017年6月17日

李海潮 金池光影

「堅離地系數」篤爆樓泡

近年萬千寵愛集一身的美國科網股忽爾高台跳水,市場開始擔心該板塊泡沫爆破,不過按照近年股泡破滅前的特徵,科網股此輪調整應無大跌之虞;反而本港樓市近期幾乎盡現九七爆煲前的種種凶兆,更加令人憂心。

諾貝爾獎得主卡尼曼(Daniel Kahneman)在《思考:快與慢》(Thinking, Fast and Slow)提到,泡沫過程中人類很容易被「過度自信」所蒙蔽,忽略了客觀因素和歷史規律,以為資產價格必定上漲,最後演變成投機者相互鼓勵對方,確信沒有泡沫,情緒由狂熱變瘋癲,終以「人踩人」慘劇收場。

4凶降未現 股市不虞瀉

大家對近十多年來的股市泡沫爆破不會陌生,2000年科網、2007年大時代、2015年A股瘋牛催生的大時代2.0,暴跌之前都曾出現卡尼曼所說的「堅離地」過度自信,衍生出以下4大「降頭」:

一、冧巴降:牛頭角順嫂不問業績只問概念,冧巴貼士滿天飛,股評人被查詢冧巴的數字倍升;

二、股神降:稍有心得兼有賺的大叔都被封為隱世股神,成為酒樓侍應斟茶遞水討好攞貼士的對象;傳媒大肆報道某某少年股神,用十萬本金贏了數百萬元;

三、辭職降:貌美空姐、年輕才俊索性辭職炒股,因為一日賺幾萬,好搵過打工;

四、大孖沙降:城中富豪X叔、Y哥及Z王加入唱好行列,說股市還會高見N點……

以上4大降頭倘若齊現,股泡短期必爆無疑,那是筆者經驗之談,惟目前港美股市、特別是科網板塊並未出現這種凶降,可見離大調整仍遠。反觀香港樓市當下狂態更加叫人心驚,CCL連續17周破頂,創史上最長紀錄;荃灣新盤萬人空巷搶樓,是否與1997年樓價暴瀉六成前夕似曾相識?

港島西區一個車位以518萬元成交,竟然比上車新盤還要貴,更離譜的是該車位面積188方呎,較同區蚊型盤最細開放式單位177方呎還要「寬敞」,市民能不興起「來生不做香港人」之嘆?

名副其實「堅離地」的還有建築工程界猛人紛紛獻計,在葵涌貨櫃碼頭上蓋打造「天空之城」住宅群化解樓荒,開全球先河,計劃料可新增逾17萬個面積500方呎單位,比董伯伯當年的「八萬五」大計更要宏偉。真正的「離地」當然要數城中某富商認為時下年輕人買樓「易到暈」,原因是可靠父母資助,供樓年期又長達30年,利息低企,通脹下現金貶值,港樓「抵買」……

美日港爆煲 痛苦期漫長

雖說港府汲取了九七樓價大跌教訓後,在此輪樓市大升浪中祭出多輪「逆周期措施」或「辣招」,按理若遇上樓市寒冬仍有大把籌碼托市,但如果由社會不穩因素造成樓宇需求急降,港樓又是否可藉「減辣」穩住陣腳?反映貧富懸殊的香港堅尼系數去年錄得0.539,創下45年以來新高,超過可能引發暴動的警戒線,這會否為樓市埋下計時炸彈?

世界最早可考證的樓市泡沫發生在1923至1926年的美國佛羅里達州,爆煲不久即觸發華爾街股市暴瀉和全球大蕭條,並間接導致二次大戰爆發。日本樓市泡沫在上世紀八十年代末破滅後,經濟迷失了30年;香港九七後樓價大跌,自此經歷6年漫長通縮期,可見樓泡爆破的殺傷力,遠較股泡巨大,且看新政府七一上台後,如何降低「堅離地系數」。

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