熱門:

2017年4月1日

李海潮 金池光影

樓價愈瘋 辣招愈癲 ?

美國息魔來襲未能令本港樓市退燒,聯儲局3月中作出2008年金融海嘯以來第三度加息後,新盤在單一周末(五、六及日)被搶購逾千伙;新界區二手樓一日之內錄得最少6宗呎價破頂成交,中原城市領先指數(CCL)最新報150.89點,再創歷史新高,政府出手「加辣」呼聲日益高漲。花旗最近竟忽發奇想,建議當局向擁有超過一個單位的業主徵收最多3倍差餉,藉此迫使他們把手上「多餘」物業放售,釋放二手供應,這道刁鑽招數真能令樓瘋藥到病除?

花旗報告指出,以本港私樓自住比例65.6%推算,即有34.4%或40多萬個單位屬投資物業,故抑壓樓價最可行的方法是把這批非自住物業釋放;做法是向首置以外的物業徵收最多3倍差餉,製造變相加息效果,一來壓低投資客需求,二來加重持貨成本。

加差餉成本轉嫁租客

政府目前根據物業價值的租值3%徵收其中5%差餉。花旗以一個價值600萬元的單位為例,每年繳交差餉為9000元(600萬×3%×5%)。假設單位向銀行敍造六成按揭貸款360萬元,分25年攤還,按息2厘,只要政府徵收雙倍差餉,每年相關支出即翻倍至1.8萬元,相等於按息增至2.42厘;若政府徵收3倍差餉,有關金額將大增至2.7萬元,等同加息至2.83厘。

這建議若然付諸實行,無疑會增加持有物業成本,但不代表能迫使「富豪」業主出售手頭單位。就以3個價值600萬元的物業為例,每年可收租金為54萬元(假設每伙月租1.5萬元),在正常、徵收2倍及徵收3倍差餉的3種情況下,應課差餉金額分別為2.7萬、5.4萬及8.1萬,佔租務收益僅5%、10%及15%。無論對炒賣或希望買樓長線收租的投資客來說,這小小額外成本都不足迫使他們沽貨。差估署數據顯示,本港樓價自2008年至今累漲1.6倍(差估署最新樓價指數報312.8,首度突破310水平),買磚頭「賺價賺租」已成為港人智慧。因此花旗的建議最大可能後果是小業主把新增的差餉金額全部或部分轉嫁予租客,變相加重無殼蝸牛的負擔。

其次,港府過往無論推出針對境外人士來港置業的買家印花稅(BSD),抑或遏抑購買第二個或以上物業需求的從價印花稅(DSD),以至打擊摸貨炒賣活動的加強版額外印花稅(SSD2),買家作出購買行為時,已清晰知道要支付相關稅款,所謂「願者上釣」;惟失驚無神大增差餉之舉,則是赤裸裸向原本已擁有多個單位收租,甚至靠這收入養老的人士「打劫」,概念更似法國學者Thomas Piketty在《二十一世紀資本論》提出的「財產累進稅」──按資產多寡徵收不同程度稅款,由於這種「劫富濟貧」做法爭議甚大,一直以來只停留在論說層面,作為自由港的東方之珠,難道有條件先行先試?此外,有關建議亦有違港府過往加稅或徵收新稅款以某年某日「截錶」的做法,即無論調高汽車首次登記稅或大加煙稅,皆不設追溯期,因此這「計策」實與本港自由經濟精神背道而馳。

事實上,港府近年祭出的辣招不可謂不辣,BSD、DSD、SSD2的稅率分別高達15%、15%及最多20%;此外還有金管局的逆周期措施,嚴限樓宇按揭成數最多五至六成,比起新加坡類似辣稅如BSD為15%、DSD稅7%,以及SSD2稅最多16%等,算得上勁辣。

港人首置盤對症下藥

不過,星港兩地遏抑樓泡成效迥異,自2009年推出辣招的新加坡,樓價已連跌13季,今年3月10日更宣布撤辣,把類似本港SSD2的稅率由最多16%減至12%。星洲成功令樓價降溫而香港不能,可歸納為3個因素:第一是新加坡擁有自主貨幣政策,能透過幣值和息口調控資產價格,香港則被聯繫滙率牽着走;第二是星洲有三分之一勞動人口來自如孟加拉等地的外勞,建造業更佔五分之四,他們承擔多項大型基建工程,大大節省建築成本;相反本港長年抗拒外勞,令建築成本達每方呎5000元,若計及「麵粉價」(市區地塊一般每方呎樓面價逾10000元)及兩成毛利,一個新樓盤呎價動輒要2萬元,樓價又怎能壓下去?

最後一個也是最重要因素,就是新加坡樓市成功堵截以中國買家為主的海外投資客,令相關成交金額佔整體比例降至僅約半成。反觀在人民幣貶值預期下,北水持續湧港「搶樓」。中原地產研究部指出,去年第四季內地個人買家佔新盤交易金額達24.2%,按季大升7個百分點。近年中資財團來港高價搶地,也是看準同胞市場,恒隆集團(00010)董事長陳啟宗早前於年報直言,中資投地會帶來一大批潛在內地買家購買單位,他們在馬來西亞和澳洲等國競投地皮時,早已採用相同策略,北水搶貴麵粉與麵包價,與港人「上車難」關係甚大。

由此可見,要遏抑樓價,追本溯源應限制境外買家在港搶樓,同時保障港人置業機會,候任特首林鄭月娥在政綱中提到的「港人首置上車盤」正是其中一服良藥。治樓瘋可靠辣招、雙辣招、勁辣招,但不能靠癲招。

[email protected]

 

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads