2017年3月20日
農曆新年後內地樓市再趨瘋狂,多個熱點城市樓價在短短一個月內暴漲三成,比香港還「癲」得多。最「癲」的是首都北京,市中心樓價貴過香港南昌站新盤,即使以往被視為鄉郊的五環外地區,每平方米已要10萬元人民幣(相當於呎價1.1萬港元)起步。
為冷卻這股狂熱,以北京為首的十多個城市在周末再出「辣招」,其中重點是俗稱「處女貸」政策,只有「真正首次申請按揭」人士,才可借取六成半按揭買樓,否則最多借四成。這招是要堵塞「離婚買樓」、「近親轉讓」等政策漏洞,比起香港的「首置免DSD」更加名副其實。
京樓價月飆三成 拋離滬深
北京無疑是最近這一輪樓市狂熱的火車頭,也為全國其他城市帶來示範效應。正如筆者2月初在〈北京削地控樓價〉一文指出,當地不但沒為紓緩樓價而增加土地供應,更加反其道而行,為了控制人口膨脹、避免生態災難而削減用地,自今年起每年要減少30平方公里建設用地(措施包括把部分工廠、批發市場、物流中心、政府機關和學校遷離北京),目標是把整個北京市建築物佔地由目前2921平方公里,到2020年削減至2800平方公里。
一方面減用地,另一方面在內地政治經濟生態下,北京作為首都始終滙聚全國資源,各地青年不論為了從政、發達或追求文化藝術理想,最佳捷徑都是湧進北京,哪怕只是「北漂」。再者,內地社會已趨向中產化階段,中產最着緊的就是不要讓下一代「輸在起跑線」,最佳辦法也是搬到北京,購買所謂「學區房」(位於名校網的住宅單位),讓子女可以從名牌小學到中學再到「清北人」(清華大學、北京大學、人民大學)一條龍,在人生起跑線上遙遙領先其他省市的同輩。
當然,上述都是長期的基本因素,並非一朝一夕出現,不見得足以支持北京樓價在短短一個月內暴漲三成,甚至拋離上海和深圳,一騎絕塵成為「超一線城市」。不過市場從來都不理性,再加上中國人喜愛一窩蜂炒作,自然火上加油,愈炒愈升,愈升愈炒。
無論如何,儘管北京市的盤算裏有「借高樓價控制人口」的意圖,不過近月這種失控飆升卻絕非當局所樂見。
新首置優惠「認房又認貸」
何況由北京牽頭的狂熱已蔓延至全國樓市(甚至相比之下,香港樓價亦顯得不貴),肯定不利於金融、經濟和政治穩定。
所以在剛過去的周末,北京市又出「辣招」嘗試壓抑樓價,主要有兩個招數,一是針對企業購買住宅單位,最少3年後才可再度轉手,這是為了打擊人們透過公司名義參與炒樓。
二是從按揭限制出發,以往北京市政策是「認房不認貸」,只要目前沒持有住宅物業,便可作為首次置業者享受各種優待,包括借盡最多六成半按揭,以及還款期長達30年。
不過,從3月18日(上周六)起,政策改為「認房又認貸」,就算目前沒持有住宅物業,但在全國銀行系統中曾有借取按揭貸款紀錄,便不可被視為首次置業者,只可借取最多四成按揭,而且還款期上限為25年。
這招是為了打擊民間的「你有張良計,我有過牆梯」,例如一些夫婦為了買多一層樓,不惜「假離婚」,讓原本物業轉到妻子名下,丈夫就可用「清白之身」扮演首次置業者,以最大優惠再買一層樓;又有人用「近親轉讓」招數,不惜繳付買賣稅款和雜費,把物業轉到妻子或兒子名下,然後自己再去買樓。不過在新政策下,只要曾有借取按揭紀錄,便不可再用這些「過牆梯」。所以內地坊間把新政策俗稱為「處女貸」,只有真正在人生中首次借錢買樓的人,才可享受首次置業優待。
比香港辣招更嚴謹實在
香港對首次置業者也有優待,例如可豁免15%雙倍印花稅(DSD)。不過,香港這種「首置優待」並非完全名副其實,不一定真的「首次」置業才可享受,即使是「第一百次」置業,只要在這個moment沒持有物業便行。例如某位身家以百億元計、有「舖王」之稱的資深樓市投資者,去年底便以「首置」身份買入聶歌信山山頂豪宅,得以節省數千萬元稅款。相比之下,北京市的「處女貸」政策似乎較香港嚴謹及實在。
然而講到底,北京和香港的「辣招」即使細節上略有出入,整體理念卻如出一轍,均屬於需求管理(Demand-side Management)招數,藉着增加買家的交易成本,一來杜絕短炒,二來挫折長線投資需求,以及暫時抑制「剛需」,希望有助紓緩供不應求。惟觀乎香港經驗,只要基本因素不變,這些需求管理招數效果相當短暫。
何況,香港政府在需求管理之餘,至少在口頭上也會承諾致力增加供應,北京市則反過來削弱建設用地,令大家心知肚明未來供應恐怕更加有限。
當然,大家切莫低估內地當局調控市場的決心,筆者相信更多「辣招」尚待推出。北京樓市若不識趣地繼續失控,當局在必要時甚至可以重返計劃經濟,由政府直接限定每一宗物業交易價格,大家且別太放肆。
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