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2017年3月17日

羅家聰 一名經人

樓價不必太緊張 氣氛主導宜思量

不少人眼見樓價飆升,生怕買不到樓。但其實怕什麼呢?怕脫不到貧嗎?要是真的貧窮,根本無資格怕買不到樓;怕的其實都是正在「下流」(取自日本社會學家三浦展,見其《下流社會》一書)的中產。

然而這類中產縱在「下流」,卻無住屋問題,肯定毋須瞓街。如果只是財富保值問題,那便不應埋怨政府;的確,政府有責任令市民安居,但無責任保證中產不「下流」,更無責任保證發達。

政府無責任保證發達

社會流動是自然現象,一如不同股份,有人上,亦有人落。更何況,中產「下流」乃全球現象,很可能是資本主義下的自然後果。與其埋怨,不如另想辦法。

究竟買樓是否為財富保值,甚或是發達的唯一途徑?數據不會騙人,將自1984年中以來有紀錄至今的樓價與恒指地產股指數(順便連同恒指)作比較,假設當時數值為100,今天地產分類指數已在4000水平;恒指則在3000;樓價卻連2000也不到【圖1】。

固然,這個結果很視乎起跑線設在哪個時點。那就換個方法,將有史以來的樓價、恒指及其地產指數計按年變幅,再比較誰表現好;這變相假設買入股或樓持貨一年後售出。比較可有兩個方面,一是歷來的平均升幅,地產指數為16%;恒指13%;樓價則11%【圖2】。另一方面是樓價升幅跑贏的日子,大概是【圖2】中紅箭咀覆蓋的日子。觀圖所見,集中的日子第一輪在八十年代後期至九十年代初;第二輪在1997年前後;第三輪在沙士後;第四輪則在金融海嘯後至今。不過數日子計,在380個月份中,樓價跑出有173次,佔46%;股價跑出207次,佔54%。統計上未必有別,但可見股不跑輸樓。

磚頭抗通脹力不如舊時

買樓收租,買股收息。價格回報看過,收益回報又如何呢?租金回報紀錄始自1987年,沒錯,由當時至金融海嘯期間,租金回報率的確遠遠拋離股息。不過金融海嘯後卻風水輪流轉,租金回報低於股息近厘【圖3】。在九十年代以前,磚頭的抗通脹能力確遠較股票好,雖然目前也見通脹重臨,但會否如八十年代般見雙位水平呢?那些年看來難以復見了。

上述至今都只是歷史描述,未附解釋。坊間有指近年(尤指金融海嘯後)的樓價變化,已非關乎利率,而很大程度由「印銀紙」解釋──意即全球銀紙仍多,樓價無得跌。如果外界印銀紙會推升本港樓價,直觀的邏輯是外邊的銀紙大舉進駐本港,狂掃樓市。毋須用上地產代理的數據,其實金管局早已有套點算外資淨進本港的統計,乃貨幣基礎(即本港所「印的銀紙」)連同在港外幣淨資產之變動,如過去一年有幾多外資進港,就計按年變動。觀乎這與樓價變動的關係,實非限於海嘯後,而是有近廿年【圖4】。然而,外資變幅領先樓價變幅約4個月,以前者推論後者,理應也是看淡的。

外資進港勢將逆轉

或許我們首先應問,外圍央行狂印銀紙到底有否真的流入本港?這個分析倒不難做,將四大幣體的印鈔增幅與進港資金的增幅比較一下就知道了。印鈔也由貨幣基礎量度,如圖所見,確與資金進出本港相關【圖5】。不過,由四大央行製造資金到流到本港,時差達9個月。由過去數月四大印鈔放緩(真收水)看來,進港資金增長也將逆轉。

由外圍印鈔到資金進港需時9個月,由資金進港到樓價變動則再需要4個月。由頭到尾計,就是一年零一個月了。將外圍印鈔增長與滯後一年零一個月的本港樓價變幅比較之下,可見今年樓價升幅將先升後跌【圖6】。固然,升幅跌了但未到收縮區域,仍是升的,只是升少了而已。不過隨着通脹升溫美國加快加息,誰敢講貨幣基礎不會按年收縮?

本文目的不在預測樓價。雖說外圍印鈔與資金進港再與樓價上升有關,但實際上,港樓的絕大部分買家不是外資,而是港人。常理推斷,外資應傾向買流通性高的資產,譬如股、債,加上辣招重重、租金回報率遠遜股息,港樓對外資的吸引力絕對不高──起碼近幾年來如是說。到底是外錢掃高本港樓,還是港人因外圍氣氛高漲而變得眼紅,自己掃高樓價呢?數據表面看不到的,但後者的可能性不容低估。無論外資還是港資,其實都看外圍氣氛。錢多一回事,海嘯時不多錢嗎?氣氛壞了,多多錢都一樣會跌。

樓價有幾多是基本因素推動,有幾多是氣氛帶動,不容易計,但值得思考一下。

交通銀行(香港分行)環球金融市場部

 

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