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2017年3月16日

呂梓毅 沿圖論勢

上車盤買少見少 狂潮何時了 ?

上周本欄提到,香港貨幣基礎(Monetary Base)暫未因為美國加息行動而出現退潮,即「水多」情況持續,並繼續支撐本港樓價居高不下。然而,這並不意味樓價不跌情況可永遠持續,尤其個別內在和外圍負面因素正逐步浮現。今期我們與讀者先探討其中一項內在因素──上車盤狂潮。

自2009年金融海嘯後,香港樓市便展開連綿升浪。根據差餉物業估價署數字顯示,自2008年底至今年1月底為止,整體私人住宅售價累計上升1.95倍,或按年升14.3%。

然而,不同單位面積類別的價格升幅卻十分參差【註】。以實用面積最細的A類單位為例,同期累積上升多達2.27倍,較整體升幅多逾30個百分點!反之,實用面積最大的E類單位,同期只累升95.9%,分別遠遠落後整體樓市和A類單位近100個和130個百分點之巨【圖1】!可見在金融海嘯後的樓市升浪中,單位面積愈大,期內樓價的累積升幅便愈細;反之亦然。

辣招迫購買力湧細價樓

此外,若以4個不同起點來觀察這波樓市升浪,分別是自2008年12月至今年1月、2012年1月至今年1月、2014年3月至今年1月和2016年3月至今年1月,即每次樓市調整後重拾升浪起計至今的表現,與同期整體樓價升勢的差距比較,同樣可發現類似訊息,即不論升浪從哪個起點計,細單位表現都跑贏整體樓價升勢;而單位面積愈大,升幅較同期整體樓市升勢的距離便愈大【圖2】(只有自2016年3月至今的升浪,E類大型單位與樓價期內的升幅差距有所收窄)。

為何會出現上車盤或細單位持續跑贏大市呢?說穿了,當然很大程度與政府「辣招」扭曲市場需求有莫大關係。

藍籌屋苑呎價溢價嚴重偏低

自2009年至今,特區政府和金管局已先後推出八輪辣招或逆周期措施,藉以抑制樓市的升勢。然而,或許當時政府不欲影響市民上車置業,不難發現早期的「辣招」主要針對中大價樓,對上車盤影響有限。例如:(1)2010年8月收緊1200萬元或以上的住宅按揭成數,由70%降至60%;(2)2010年11月起,樓價800萬元以下的住宅,最高貸款額不能超過480萬,以及按揭保險計劃只可接受680萬元或以下物業的申請;(3)2013年2月把九成按揭的住宅樓價上限,由原先的600萬元降至400萬元,而450萬至600萬元的住宅最多只能敍造八成按揭等。而且在2013年2月之前,200萬元以下的印花稅只是100元而已!由此可見,在這些辣招下,無疑驅使更多市場購買力推向細價樓或上車盤,直接造就上車盤狂潮。

問題是,上車盤樓價瘋漲的情況何時了?這點或可從以下兩方面找到端倪:

其一,藍籌屋苑與上車盤呎價溢價。正如以往本欄分析,一些大型優質藍籌屋苑(如太古城),由於物業質素及保養較佳,加上位置優越,往往較新界區屋苑存有一定的溢價(premium;下稱「屋苑溢價」)。以太古城與沙田第一城為例,自1994年至今,兩者3個月平均呎價存在的溢價介乎28.4%至86.3%(【圖3】;選用太古城屋苑作比對,純粹較具代表性的優質藍籌屋苑)。若與部分地區偏遠的屋苑,如嘉湖山莊比較,「屋苑溢價」水平相對更高(78.7%至267.5%)。

隨着近年細價樓愈升愈有,大價樓表現繼續大落後,令「屋苑溢價」的差距逐步收窄,個別上車盤如沙田第一城、大埔中心、沙田中心、大興花園和新屯門中心,更接近過去20年溢價範圍的底部位置;其中,上述首3個上車盤現時的溢價水平,甚至較1997年還低!

換言之,除非大型屋苑樓價升勢加快(惟在特區政府辣招掣肘下,相信機會不大),或預期「屋苑溢價」將出現新常態,令溢價水平進一步收窄至更低,甚至達負水平位置(惟這也似乎不太合理,很難想像太古城平均呎價與沙田區的屋苑趨向一致),隨着愈來愈多「屋苑溢價」逐步收窄至歷年區間範圍底部,上車盤狂潮可能已開始進入倒數階段。

其次,上車盤買少見少,買家負擔能力將受考驗。一直以來,上車盤均沒有明確定義,不過,若以價格劃分,相信讀者的認知或許是那些樓價四、五百萬元或以下的物業。

買家負擔能力受考驗

然而,隨着過去幾年上車盤樓價持續攀升,令目前所謂「上車盤」買少見少。截至今年1月底為止,一、二手樓成交價達500萬元或以下成交比例分別只有8.5%和41.4%而已,兩者均處於紀錄偏低的位置【圖4】,而且相信當中不少是四五百萬元的交投,因為目前一、二手樓成交價300萬元以下的比例分別只有2.5%和14%【圖5】!換言之,目前市場可供買賣的上車盤,大部分都是400萬至500萬元的物業。

 

問題是,按目前的辣招規定,樓價在400萬以上已不能透過按揭保險獲得九成貸款;樓價在450萬或以上,更只能獲得八成貸款上限,即上車盤買家須支付更多首期,進一步壓抑購買力。屢創新高的上車盤樓價遇上購買力愈趨減弱,結果如何不問自知。

總括而言,自金融海嘯後樓價升浪的一大特色,便是上升動力由上車盤帶動。然而,經過逾8年的飆升後,「屋苑溢價」已收窄至異常偏低水平;加上所謂「上車盤」的入場門檻已攀升至一般市民難以負擔的程度(因所需首期愈來愈大),令這個上車盤狂潮逐步逼近尾聲。

註:差餉物業估價署把私人住宅單位劃分為A、B、C、D和E五類。A類單位即實用面積小於40方米;B類單位即實用面積為40至69.9方米;C類單位即實用面積為70至99.9方米;D類單位即實用面積為100至159.9方米;E類單位即實用面積為160方米或以上。

信報投資研究部

(英文版本由EJ Insight翻譯)

(編者按:呂梓毅最新投資課程「股票數據投資法課程」現已招生,詳情及報名:www.hkej.com/go/luiclass)

 

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