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2017年9月21日

戴兆 公司透視

恒地農地價值潛力大 中長線看俏

農地概念使地產股受惠,恒基地產(00012)未有實質消息,股價仍受憧憬,新地(00016)已公布換地,股價趁好消息調整,其實恒地所持農地為上市公司之冠,達4490萬方呎。政府已確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/上水新市鎮擴展部分,採取傳統新市鎮發展模式,分區計劃大綱草圖已獲行政長官會同行政會議批准。

恒地於粉嶺北新發展區擁有土地240萬平方呎,估計約80萬方呎符合原地換地條件,其餘可能被政府以現金補償方式收回作公共用途。恒地早前就粉嶺5幅土地及古洞北的土地申請換地,已獲政府同意進一步處理,古洞北土地45000平方呎,預計可發展為34萬平方呎。至於粉嶺土地4幅共88.1萬平方呎,預計可發展44萬方呎商場及364萬平方呎住宅,發展面積及補價仍待協議方可落實。其中古洞北及一幅粉嶺北土地已接獲政府有關換地補地價金額通知,並就補價提出上訴,這是較快達成協議的農地。

於元朗和生圍別墅及濕地保育項目,已獲城規會批准,該項目佔地223萬平方呎,可提供89萬平方呎住宅興建400幢獨立屋,補價手續進行中,有待地價協議後方能落實。這是希望較快協議的另一項目。

上述粉嶺一幅地皮已批補價,只是未能協議,如達協議,其後粉嶺另外3幅亦容易解決,目前仍有補地價仲裁先導計劃,如政府擬利用農地增加土地,仲裁可增快協議速度,連同元朗和生圍,兩項目可發展樓面面積531萬平方呎,對政府及恒地而言,都是重要。

政府已對洪水橋新發展區規劃及工程研究,包括714公頃,恒地於區內擁有土地647萬平方呎,該分區計劃建議可容納21.5萬人的新市鎮,包括6萬個新增住宅單位,其中一半為私營房屋,恒地正評估對集團的影響,將配合政策跟進。

候股價調整入市

至於伸延至古洞及坪輋新鐵路概念,恒地於坪輋/打鼓嶺藍圖內有土地136萬方呎,於旁邊也有109萬平方呎。而政府勘探研究的元朗南房屋用地及檢討中的錦田南及八鄉,恒地在該區亦有若干土地。上述各項,只是恒地的農地部分,或者說是,接近可以發展的部分。

過去恒地主席李兆基經常增持恒地股權,現已增至73%,當知農地的潛在價值,今年恒地股價雖已升55%,相信仍未反映農地的潛在價值。

恒地的作風似是保守,甚少在公開市場投地,但亦有最佳實例,包括尖沙咀中間道及中環美利道,後者成交價達232.8億元,每方呎商業面積地價超過5萬元。恒地一向偏向於收購舊樓重建,其他發展商亦有此安排,但規模不及恒基。目前手頭舊樓重建項目共83個,應佔樓面面積615萬方呎,佔發展中面積45%(包括小部分業權在80%以下)。該等舊樓均分布於港九市區,並無位於新界,因而每項目的規模有限(較大規模收購難度高),雖然收購需時,亦積壓資金,而位於港九市區,日後樓宇售價較高。

恒地除農地及舊樓重建為業務特色外,與其他發展商一樣,均有其他業務。恒地於中華煤氣(00003)、美麗華酒店(00071)、恒發(00097)及香港小輪(00050)以至陽光房地產基金(00435)等均有相當權益,並經營建築、酒店、財務及物業管理等。物業包括出售及投資,亦包括本港及內地,但以本港為主,今年上半年物業發展、物業投資及其他業務,大致各提供息稅前盈利三分之一,期內亦應佔出售投資物業收益22億元,扣除物業公允值變動,恒地基礎盈利107.3億元,每股盈利2.68元,增長124%,主要是出售物業較多,中期息48仙,增加14.3%。

6月底,恒地淨借貸531億元,淨借貸比率19.3%,於7月出售內地9個項目,下半年財務狀況將改善。土地儲備於香港為2420萬平方呎,其中收租物業930萬平方呎,另有新界農地4490萬平方呎。於內地存貨290萬方呎,可供發展儲備3890萬平方呎,其中70%可發展住宅,每股資產淨值68.87元。

恒地近日股價高見55.85元,今年升幅達55%,P⁄B0.81倍或資產折算19%。市場一直對其資產看好,特別是農地的潛在價值,而累積升幅大,已在高位反覆,可候消化調整後入市,看好中長線。

 

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